2015年房地產估價師《理論與方法》章節知識:第四章3

更新時間：2015-05-06 09:24:04 來源：|0

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　　第四章房地產價格影響因素

　　第三節人口因素

　　人口數量：

　　房地產價格與人口數量的關系非常密切。在某一地區(如某個城鎮)，當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲;反之，房地產價格會下降。

　　引起人口數量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導致的人口數量增加或減少的變動現象。根據人口增長的絕對數量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。反映人口增減速度的指標主要是人口增長率。某一地區的人口增長率是該地區一年內人口增長的絕對數與其同期年平均總人數之比。

　　人口結構：

　　人口結構是指一定時期內人口按照性別、年齡、家庭、職業、文化、民族等因素的構成狀況。其中，人口年齡構成是指一定時間人口按照年齡的自然順序排列的數列所反映的年齡狀況，以年齡的基本特征劃分的各年齡組人數占總人數的比例表示。人口家庭構成反映家庭人口數量等情況，它對住宅類型的選擇等有重要參考價值。家庭人口規模(每個家庭平均人口數)發生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數發生變動，從而引起所需要的住宅數量的變動，隨之導致住宅需求的變化而影響住宅價格。一般地說，隨著家庭人口規模小型化，即每個家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住宅總量將會增加，住宅價格有上漲的趨勢。中國城市家庭存在著從傳統的復合大家庭向簡單的小家庭發展的趨勢。

　　人口素質：

　　人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格升高。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區的房地產價格必然低落。

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