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　　第五節 中國房地產估價行業發展概況

　　一、以法律的形式確立了房地產估價的地位：

　　1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》第三十三條規定：“國家實行房地產價格評估制度。”第五十八條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”這兩條規定，明確賦予了房地產估價法律地位，使房地產估價成為國家法定制度。

　　二、建立了房地產估價師執業資格制度：

　　執業資格制度是對關系公共利益和人民生命財產安全的關鍵領域和崗位，實行人員準入控制的一項制度。1993年，借鑒美國等市場經濟發達國家和地區的經驗，建設部、人事部共同建立了房地產估價師執業資格制度，經嚴格考核，認定了首批140名房地產估價師。這是中國最早建立的執業資格制度之一。 l994年，認定了第二批206名房地產估價師。

　　1995年3月22日，建設部、人事部聯合發出了《關于印發(房地產估價師執業資格制度暫行規定>和(房地產估價師執業資格考試實施辦法)的通知》(建房[1995]147號)。從l995年開始，房地產估價師執業資格實行全國統一考試制度。房地產估價師執業資格考試為職業準入資格考試，2002年之前原則上每兩年舉行一次，2002年之后每年舉行一次。從2001年起，獲準在中華人民共和國境內就業的外籍和港澳臺專業人員，可以按照建房[1995]147號文件規定，報名參加全國房

　　地產估價師執業資格考試。

　　2003年8月12日，國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號)，要求嚴格執行房地產估價師執(職)業資格制度。

　　2004年8月，根據中央政府與中國香港特別行政區政府簽署的《內地與中國香港關于建立更緊密經貿關系的安排》(通常稱CEPA)，內地與中國香港完成了房地產估價師與產業測量師首批資格互認，中國香港97名產業測量師取得了內地的房地產估價師資格，+內地Ill名房地產估價師取得了中國香港的產業測量師資格。這是內地與中國香港最早實現資格互認的執業資格，進一步加強和推進了內地與中國香港在房地產估價領域的交流合作，促進了內地與中國香港房地產估價行業共同發展。

　　三、設定了房地產估價師資格和房地產估價機構資質行政許可：

　　行政許可是指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請，經依法審查，準予其從事特定活動的行為。為了規范行政許可的設定和實施，保護公民、法人和其他組織的合法權益，維護公共利益和社會秩序，保障和監督行政機關有效實施行政管理，2003年8月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會通過了《中華人民共和國行政許可法》(中華人民共和國主席令第7號，以下簡稱《行政許可法》)。2004 年6月29日，國務院對所屬各部門的行政審批項目進行了全面清理，并公布了《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(中華人民共和國國務院令第412號)，指出“由法律、行政法規設定的行政許可項目，依法繼續實施;對法律、行政法規以外的規范性文件設定，但確需保留且符合《中華人民共和國行政許可法》第十二條規定事項的行政審批項目，根據《中華人民共和國行政許可法》第十四條第二款的規定，現決定予以保留并設定行政許可，共500項。”

　　“房地產估價師執業資格注冊”是由《城市房地產管理法》設定的行政許可項目(即原第五十八條規定“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”)，依法繼續實施;“房地產估價機構資質核準”是國務院決定予以保留并設定行政許可的500項之一(其中第110項)。因此，無論是房地產估價師資格，還是房地產估價機構資質，都是行政許可。

　　行政許可的資格、資質可以說是“行業準入條件”。《行政許可法》第八十一條規定：“公民、法人或者其他組織未經行政許可，擅自從事依法應當取得行政許可的活動的，行政機關應當依法采取措施予以制止，并依法給予行政處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。”因此，不論是何種估價目的、何種類型的房地產估價活動，包括公司上市、資產處置、企業清算等，只有注冊房地產估價師和房地產估價機構才能夠從事，不是房地產估價機構出具和注冊房地產估價師簽字的關于房地產價值的評估報告，不具有法律效力。

　　四、成立了房地產估價行業組織：

　　為了加強房地產估價行業自律管理，l994年8月15日成立了“中國房地產估價師學會”這一全國性房地產估價行業組織。2004年7月12日，為了加強房地產經紀行業自律管理，“中國房地產估價師學會”更名為“中國房地產估價師與房地產經紀人學會”(中文簡稱為中房學，英文名稱為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名稱縮寫為CIREA)。它是依法在民政部登記、業務主管單位為住房和城鄉建設部的全國性社會團體，由從事房地產估價和經紀活動的專業人士、機構及有關單位自愿組成，依法對房地產估價和經紀行業進行自律管理。宗旨是：開展房地產估價和經紀研究、交流、教育及宣傳活動，擬訂并推行相關技術標準和執業規則，加強行業自律管理，開展國際交流合作，不斷提升房地產估價和經紀人員及機構的專業勝任能力和職業道德水平，維護其合法權益，促進房地產估價和經紀行業規范健康持續發展。目前的主要工作包括：承辦房地產估價師、房地產經紀人兩個國家執業資格的考試、注冊和繼續教育;擬訂并推行房地產估價、房地產經紀技術標準和執業規則;建立房地產估價師和房地產估價機構、房地產經紀人和房地產經紀機構信用檔案;對會員的執業行為進行日常監管，向政府有關部門反映會員訴求，維護會員合法權益，支持會員依法執業;辦理法律法規規定和行政主管部門委托或授權的其他有關工作。

　　五、發布了房地產估價的部門規章和規范性文件：

　　為了加強對房地產估價師的管理，完善房地產估價制度和房地產估價人員資格認證制度，規范注冊房地產估價師行為，維護公共利益和房地產估價市場秩序，1998年8月20日建設部發布了《房地產估價師注冊管理辦法》(建設部令第64 號)。2001年8月15日，建設部發布了《關于修改<房地產估價師注冊管理辦法)的決定》(建設部令第100號)。在對該辦法再次進行修改、補充、完善的基礎上，2006 年12月25日建設部發布了《注冊房地產估價師管理辦法》(建設部令第151號)。

　　為了規范房地產估價機構行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益，1997年1月9日建設部頒布了《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》(建房099%12號)。在對該規定進行修改、補充、完善的

　　基礎上，2005年10月12日建設部發布了《房地產估價機構管理辦法》(建設部令第142號)。為了進一步規范房地產估價機構資質許可行為，加強對房地產估價機構的日常監管，2006年12月7日建設部發出了《關于加強房地產估價機構監管有關伺題的通知》(建住房[2006]294號)。

　　另外，2002年8月20日建設部發出了《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》(建住房函[2002]192號)，決定建立包括房地產估價機構和

　　房地產估價師在內的房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統。房地產企業及執(90業人員信用檔案的內容包括基本情況、業績及良好行為、不良行為等，以便為各級政府部門和社會公眾監督房地產企業市場行為提供依據，為社會公眾查詢企業和個人信用信息提供服務，為社會公眾投訴房地產領域違法違紀行為提供途徑。

　　上述部門規章和其他規范性文件，對房地產估價活動的市場準入、行為規范、市場監管等作了明確規定，推動了房地產估價行業規范、健康發展。

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　　六、制定了房地產估價國家標準和相關指導意見：

　　為了規范房地產估價行為，統一房地產估價程序和方法，使房地產估價結果客觀、公正、合理，l999年2月12日建設部會同國家質量技術監督局發布了國家標準《房地產估價規范》，內容包括總則、術語、估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結果、估價報告、職業道德等。以此為基礎，針對不同的估價目的，建設部出臺或者會同有關主管部門出臺了若干估價指導意見。例如，為了規范城市房屋征收估價行為，維護征收當事人的合法權益，2003年12月1日建設部印發了《城市房屋拆遷估價指導意見》(建住房[2003]234號)，對城市房屋拆遷估價主體資格、估價時點、價值標準、估價方法、初步估價結果公示、估價報告答疑、估價結果異議的解決等作了規定。為了規范房地產抵押估價行為，保證房地產抵押估價質量，維護房地產抵押當事人的合法權益，防范房地產信貸風險，2006年1月13日建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合出臺了《房地產抵押估價指導意見》(建住房 [2006]8號)。

　　一些地方也發布了房地產估價相關標準或實施細則。例如，為了維護房屋買賣當事人的合法權益，有效解決房屋質量缺陷引發的經濟糾紛，規范房屋質量缺陷損失評估行為，統一評估程序和方法，使評估結果客觀、公正、合理，2005年11月28日北京市建設委員會發布了《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》。為了適應成都市農村房地產流轉中價值評估的需要，規范農村房地產估價行為，2009年9 月10日成都市房產管理局發布了《成都市農村房地產估價規范(試行)》。

　　七、形成了較完善的房地產估價理論方法體系：

　　長期以來，房地產估價行業行政主管部門和行業組織十分重視房地產估價理論、方法及其應用研究，高等學校、科研院所的一大批高水平研究人員以及許多房地產估價師和房地產估價機構積極開展這些研究，借鑒美國、英國、日本、德國等發達國家以及中國中國臺灣和中國香港的房地產估價成果，結合中國內地房地產估價的實踐，豐富和發展了房地產估價理論和方法，形成了既與國際接軌又適用于中國內地現行房地產制度政策及市場環境的房地產估價理論方法體系。目前，市場法 (市場比較法)、收益法(收益資本化法)、成本法和假設開發法(剩余法)是中國內地常用的四種估價方法，房地產估價的相關理念、專業術語及其內涵等也與國際上的基本一致。

　　八、深化和拓展了房地產估價業務：

　　房地產估價起初主要服務于房地產交易市場管理，防止隱價瞞租、偷漏稅費。例如，1988年8月8日建設部、國家物價局、國家工商行政管理局聯合印發《關于加強房地產交易市場管理的通知》([883建房字第l70號)，要求“合理評估房地產的價值、價格，為房地產交易、抵押、仲裁、轉讓提供確定價值和價格的依據。”2001 年8月15日建設部發布《城市房地產轉讓管理規定》(建設部令第96號)，規定“房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。”

　　隨著社會經濟發展，為滿足社會需要，從估價目的、估價對象、價值類型等方面，不斷對房地產估價業務進行了深化和拓展，提供越來越精細化的估價服務，包括為了抵押、征收、稅收、司法鑒定、損害賠償、轉讓、企業改制、資產重組、上市、清算、資產處置的需要，對土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產的市場價值、投資價值等進行評估。

　　此外，房地產估價以房地產價值評估為基礎，還提供房地產市場調研、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃等房地產專業服務，拓寬了服務領域。隨著社會經濟發展，房地產估價的內容還會越來越深化，服務領域還將越來越廣闊，其作用也會越來越大。

　　九、形成了公平競爭的房地產估價市場：

　　2000年以前，由于特殊的歷史原因，絕大多數房地產估價機構為掛靠于政府部門或者其下屬單位的事業單位或企業。這些房地產估價機構本質上是政府部門的延伸，壟斷了房地產估價業務，不利于房地產估價市場發展。為了建立、健全與社會主義市場經濟相適應的中介機構管理體制和符合市場經濟要求的自律性運行機制，促進中介機構獨立、客觀、公正地執業，使其成為自主經營、自擔風險、自我約束、自俄發展、平等競爭的經濟組織，2000年5月29日國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構領導小組提出了《關于經濟鑒證類社會中介機構與政府部門實行脫鉤改制的意見》，要求包括房地產估價機構在內的中介機構必須與掛靠的政府部門及其下屬單位在人員、財務(包括資金、實物、財產權利等)、業務、名稱等方面徹底脫鉤。2000年7月14日，國務院辦公廳轉發了《關于經濟鑒證類社會中介機構與政府部門實行脫鉤改制的意見》，要求認真貫徹執行。根據這些要求，建設部大力推進房地產估價機構與政府部門脫鉤，使其改制成為主要由注冊房地產估價師出資設立的有限責任公司或合伙企業。脫鉤改制打破了行業壟斷和地區市場分割的局面，形成了公平競爭的房地產估價市場。2005年出臺的《房地產估價機構管理辦法》第四條進一步明確規定：“房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制。”

　　十、積極開展了國際交流合作：

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會同國際測量師聯合會(International Federation of Surveyors，FIG)、世界估價組織協會(World Association of Valuation Organisations，WAVO)、國際估價標準委員會三個估價相關國際組織，美國估價學會(Appraisal Institute，AI)、英國皇家特許測量師學會等國外估價組織，以及中國香港測量師學會等地區估價組織建立了緊密聯系，不斷往來，合作開展了多項活動。

　　2006年10月13日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會加入了國際測量師聯合會，成為其全權會員。國際測量師聯合會成立于l878年，是聯合國認可的非政府組織(NGO)，是各國測量師(包括估價師)組織的聯合會，設有10個專業委員會(Commission)，房地產估價屬于其中第9專業委員會――房地產估價與管理委員會(Valuation and the Management of Real Estate)。

　　2005年10月17日至l8 日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會同國際測量師聯合會、中國香港測量師學會在西安聯合舉辦了主題為“社會經濟環境變革與房地產估價服務”的國際房地產評估論壇，圍繞著估價師的社會責任、房屋拆遷估價與社會穩定、抵押估價與信貸風險、損害賠償估價與社會正義、課稅估價與社會公平，以及估價機構的治理、業務拓展等問題，展開了廣泛而深入的研討。2007年10 月17日至l8日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會同世界估價組織協會在北京聯合舉辦了主題為“估價專業的地方化與全球化”的國際估價論壇，圍繞著估價專業的地方化與全球化的關系，不同國家和地區的估價組織、估價機構和估價師之間的競爭與合作，促進不同國家和地區估價行業的共同進步與和諧發展，不同國家和地區的估價實踐等問題，展開了廣泛而深入的研討。2008年10月18日至l9

　　日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會同國際測量師聯合會、中國香港測量師學會在北京聯合舉辦了主題為“估價與財產保護”的國際房地產估價論壇，深入探討了開展房地產損害賠償估價的重大意義和理論方法，交流了實踐經驗。這些大型活動，提高了中國房地產估價行業的國際地位和影響力。