2014房產估價《案例分析》考點:地段是房地產價值主導

更新時間：2014-01-06 14:13:53 來源：|0

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摘要 2014房產估價《案例分析》考點:地段是房地產價值主導

　　“房”是指小區或建筑物本身的產品特點，例如園林、會所、層高、戶型、裝修等。從營銷角度考慮，產品同質化和易復制性使得產品本身的差異性很難突出表達，甚至很快淹沒在似曾相識的感覺中。而產品是業主最終得到的基本內容，因此，產品特點在房地產的營銷過程中必須做準確和有效的說明，但同時又不能作為營銷訴求的基本吸引點，因為具有同類品質的房子有很多(至少消費者的認知是這樣的)。

　　“地”是房地產的核心價值，不算土地，房子與手機沒本質差別，“地”的差異性要比“房”的差異性容易識別。

　　“產”即初始資產的擁有者，也就是發展商。這個差異性是惟一的，也是最容易識別的。

　　抗跌能力高低決定產品價值

　　產品價值不止在于房子本身，還在于地段、品牌。市區的貴重物業具有很好的投資價值，具備很高的保值能力。在地產時勢好的時候，市區盤、郊區盤都會升值;時勢不好的時候，郊區盤的跌幅將比市區盤大得多。以中國香港特區為例，地產時勢好的時候，元郎的房子能漲到2萬元/平方英尺;但當房地產處于跌勢的時候，卻跌到2千元/平方英尺，而港島的房價無論市道怎樣低迷，都能維持在8千元/平方英尺以上。

　　總之，處于市區的貴重物業房價絕大部分時間處于升勢。市道好時，其升幅最大;市道不好時，其抗跌能力最強。

　　樓盤郊區化是方向，但不是主流

　　郊區盤與市區盤不可同日而語，樓盤郊區化缺少了房地產最核心的價值。樓盤郊區化只是一部分人在不同人生階段的可能經歷。享受生活，人們選擇居住郊區;事業成就，人們必須貼近市區。郊區盤抗跌能力不強，住在郊區的生活成本較高，同時，中國的人口密度大，私家車不普及，城市道路承載能力亦有限，交通題將成瓶頸。以中國香港為例，發展得好的新市鎮總在市區附近。

　　地段價值在“房地產”的核心內涵中占有絕對強勢的地位。樓盤郊區化只是一種短期趨向，市區的貴重物業具備很好的投資價值，始終占有主導地位。

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