2014房地產估價師《理論與方法》知識點講義(8)

更新時間：2013-11-01 11:31:02 來源：|0

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摘要 2014房地產估價師《理論與方法》

　　假設開發法

　　假設開發法的基本原理

　　假設開發法的概念

　　假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩余法，是將預測的估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　假設開發法的理論依據

　　假設開發法是一種科學實用的估價方法，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。

　　假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價格;假設開發法中開發完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。

　　假設開發法更深的理論依據，類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余。

　　假設開發法適用的對象和條件

　　假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統稱為“待開發房地產”。

　　假設開發法適用的條件：

　?、僖幸粋€明朗、開放及長遠的房地產政策;②要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規;③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫;④要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單;⑤要有一個長遠、公開及穩定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發完成后的房地產價值、開發成本和稅費等的預測也會更加困難。

　　假設開發法的操作步驟

　　運用假設開發法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估計開發經營期;④預測開發完成后的房地產價值;⑤測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

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