談工業(yè)用房的房屋重置價評估

    　　企業(yè)貸中大量的抵押物是工業(yè)廠房，估價方法大多采用成本法，所采用的技術(shù)路線是房地分估然后累加求取其市場價值，這就涉及到兩大部分的估價，其一是土地使用權(quán)價值的評估，其二是房屋現(xiàn)|考試大|值的評估，本文著重談房屋價值的評估。由于工業(yè)廠區(qū)地上的房屋情況比較復(fù)雜(幢數(shù)多且結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑物特征各不相同)，因此如何正確確定其房屋的重置價是成本法估價中最為關(guān)鍵之一?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》對房屋重置價的基本構(gòu)成要素進(jìn)行了說明，并要求應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況在價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，如何進(jìn)行“增減”這又是成本法估價中的另一關(guān)鍵。本文圍繞上述的兩個“關(guān)鍵”，結(jié)合筆者的估價實踐，談些個人看法，供業(yè)內(nèi)人士參考，并歡迎批評指正。

    　　房屋重置價構(gòu)成及注意事項

    　　開發(fā)成本包括勘察設(shè)計和前期費、廠區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等。

    　　1.勘查設(shè)計和前期費。包括：

    　?、偃ㄒ黄劫M(施工需要的臨時水、電、路及場地平整);

    　　②勘探費;

    　?、蹨y量費;

    　?、茏稍冑M、可研費;

    　?、菀?guī)劃設(shè)計費;

    　?、奘┕D設(shè)計費等。一般以建安工程費為基數(shù)，按一定比率(3%~6%)求取。

    　　注意事項：

    　　(1)上述②、④、⑥在工業(yè)項目中的“一定比率”的取值要高于民用項目;

    　　(2)項目的規(guī)模、復(fù)雜程度不同，“一定比率”的取值也應(yīng)有所區(qū)別;

    　　(3)如果“三通一平”費已經(jīng)包括在土地使用權(quán)價值中了，則在房屋部分不再重復(fù)計算。

    　　2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。包括廠區(qū)內(nèi)的水、電、路、綠化、環(huán)保、物業(yè)管理用房等。一般以建安工程費為基數(shù)，按一定比率計取(或按每平方米建筑面積多少元計取)。

    　　注意事項：

    　　(1)所選取的“一定比率”(或每平方米建筑面積多少元)應(yīng)視項目用途、規(guī)模(廠區(qū)內(nèi)房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)等級等)的實際情況而確定;

    　　(2)估價師要詳細(xì)觀察其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實際項目內(nèi)容，對其作出概算，以此來把握所確定的“一定比率”(或每平方米建筑面積多少元)的合理性。

    　　3.房屋建筑安裝工程費。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建、安裝及裝飾裝修工程費等。

    　　注意事項：

    　　(1)建安工程費不應(yīng)盲目拷貝“格式范本”的數(shù)值，否則其不能反映出房屋價值的客觀性;

    　　(2)建安工程費的估算是采用何種方法(|考試大|單位比較法、分部分項法、工料測量法、指數(shù)調(diào)整法)應(yīng)在估價報告中明示，所有估算的參考資料、依據(jù)、求取過程應(yīng)存于“工作底稿”，以備核查;

    　　(3)如果廠區(qū)內(nèi)的房屋幢數(shù)多，結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋特征差異較大時，應(yīng)選取若干幢具有代表性的房屋作為“案例”，分別估算其建安工程費，其余房屋按類比法分別進(jìn)行樓層、層高、裝飾裝修等修正后確定建安費，具體的建安費估算過程可以在“工作底稿”中存檔備查;

    　　(4)估價報告中應(yīng)有“房屋估價一覽表”，列表對所有房屋的“產(chǎn)權(quán)證號”、“幢號”、“名稱”、“用途”、“結(jié)構(gòu)”、“層數(shù)”、“重置單價”、“重置成本”、“成新率”、“現(xiàn)值”一一載明。

    　　(5)附屬工程要明示包括的具體項目(如：圍墻、擋土墻、道路、水池、煙囪、建筑小品等)，項目較多、情況復(fù)雜、價值較大時應(yīng)該單獨估算而不并入房屋的建安工程費，并注意避免與“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”及“公共配套設(shè)施費”重復(fù)。

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