2013年房地產估價假設開發法相關知識

　　1.假設開發法的基本原理

　　1.1假設開發法的概念

　　假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩余法，是將預測的估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　1.2假設開發法的理論依據

　　假設開發法是一種科學實用的估價方法，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。

　　假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價格;假設開發法中開發完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。

　　假設開發法更深的理論依據，類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余。

　　1.3假設開發法適用的對象和條件

　　假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統稱為“待開發房地產”。

　　假設開發法適用的條件：

　　①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策;②要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規;③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫;④要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單;⑤要有一個長遠、公開及穩定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發完成后的房地產價值、開發成本和稅費等的預測也會更加困難。

　　1.4假設開發法的操作步驟

　　運用假設開發法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估計開發經營期;④預測開發完成后的房地產價值;⑤測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

　　調查該類待開發土地的基本情況主要包括下列4個方面：

　　(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區域的性質;③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。例如：位于上海浦東新區的一塊待開發土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質、地位，需要弄清浦東新區的性質、地位，包括它與上海市區的關系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區內的具體坐落狀況，如周圍環境、進出交通便利與否等。

　　(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發成本、費用等服務。

　　(3)弄清城市規劃設計條件。包括弄清規定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發利用方式服務。

　　(4)弄清將擁有的土地權利。包括弄清權利性質(目前均為使用權)、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等。弄清這些，主要是為預測未來開發完成后的房地產價值、租金等服務。

　　1.5假設開發法的其他用途

　　假設開發法除了適用于估價，還大量用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一。假設開發法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關參數和測算有關數值時，用于估價是假設站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。

　　房地產開發項目投資分析的目的，是為了給房地產開發商的投資決策提供依據。假設開發法具體可為房地產開發商提供下列3種數據：

　　(1)確定擬開發場地的最高價格。如果開發商有興趣取得某個開發場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應低于或等于此價格，否則不值得購買。

　　(2)確定開發項目的預期利潤。在確定預期利潤時，是假定開發場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預計可取得的總收入扣除場地購置費、開發成本及資金利息等后的余值，為開發項目所能產生的利潤。此利潤如果高于開發商期望的利潤，則該開發項目被認為是可行的;否則，應被推遲開發，甚至取消投資。

　　(3)確定開發中可能出現的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發利潤保持在一個合理的范圍內，同時使整個開發成本、費用在開發過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發過程中出現費用失控。

　　2.假設開發法的基本公式

　　2.1假設開發法最基本的公式

　　假設開發法最基本的公式為：

　　待開發房地產的價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

　　2.2按估價對象細化的公式

　　上述假設開發法最基本的公式，按估價對象狀況可具體細化如下：

　　2.2.1求生地價值的公式

　　(1)適用于在生地上進行房屋建設的公式：

　　生地價值=開發完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-買方購買生地應負擔的稅費

　　(2)適用于將生地開發成熟地的公式：

　　生地價值=開發完成后的熟地價值-由生地開發成熟地的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發利潤-買方購買生地應負擔的稅費

　　2.2.2求毛地價值的公式

　　(1)適用于在毛地上進行房屋建設的公式：

　　毛地價值=開發完成后的房地產價值-由毛地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-買方購買毛地應負擔的稅費

　　(2)適用于將毛地開發成熟地的公式：

　　毛地價值=開發完成后的熟地價值一由毛地開發成熟地的開發成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發利潤一買方購買毛地應負擔的稅費

    2.2.3求熟地價值的公式

　　熟地價值=開發完成后的房地產價值一由熟地建成房屋的開發成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發利潤一買方購買熟地應負擔的稅費

　　2.2.4求在建工程價值的公式

　　在建工程價值=續建完成后的房地產價值一續建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續建投資利潤一買方購買在建工程應負擔的稅費

　　2.2.5求舊房價值的公式

　　舊房價值=裝修改造完成后的房地產價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應負擔的稅費

　　2.3按開發完成后的經營方式細化的公式

　　2.3.1適用于開發完成啟出售的公式

　　V=Vp-C

　　式中V――待開發房地產的價值;

　　Vp――用市場法或長期趨勢法測算的開發完成后的房地產價值;

　　C――應扣除項目。

　　2.3.2適用于開發完成后出租、營業的公式

　　V=VR-C

　　式中VR――用收益法測算的開發完成后的房地產價值。　　3.現金流量折現法和傳統方法

　　3.1現金流量折現法和傳統方法的定義

　　房地產開發具有周期長的特點，其開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成后的房地產價值等實際發生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發項目。因此，運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：①采用折現的方式，以下將這種方式下的假設開發法稱為現金流量折現法;②采用計算利息的方式，以下將這種方式下的假設開發法稱為傳統方法。

　　3.2現金流量折現法與傳統方法的區別

　　現金流量折現法與傳統方法主要有下列3大區別：

　　(1)對開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業期時的數額;而在現金流量折現法中，是模擬開發過程，預測他們在未來發生時所發生的數額，即要進行現金流量預測。

　　(2)傳統方法不考慮各項支出、收入發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現金流量折現法要考慮各項支出、收入發生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產開發用地2004年10月15日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預測該宗土地2007年10月15日開發完成后的房價(含地價)為5000萬元，折現率為10%，則需將這5000萬元折現到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房價實際為5000/(1+10%)3=3757(萬元)

　　(3)在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。所以，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項目評估中的現金流量分析的口徑一致，便于比較。

　　3.3現金流量折現法和傳統方法的優缺點

　　從理論上講，現金流量折現法測算的結果比較精確，但比較復雜;傳統方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能不完全如此。這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發經營期究竟多長要估計準確;②各項支出、收入在何時發生要估計準確;③各項支出、收入在其發生時所發生的數額要估計準確。

　　由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現金流量折現法。在難以采用現金流量折現法時可采用傳統方法。

　　4.假設開發法計算中各項的求取

　　4.1開發經營期

　　開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的日期，即估價時點，終點是預計未來開發完成后的房地產經營結束的日期。開發經營期可分為開發期和經營期。

　　開發期可稱為開發建設期、建設期，其起點與開發經營期的起點相同，終點縣預計待開發房地產開發完成(竣工)的日期。對于在土地上進行房屋建設的情況來說，開發期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發土地到動工開發(開工)的這段時間。建造期是從動工開發到房屋竣工的這段時間。

　　經營期根據未來開發完成后的房地產的不同經營使用方式而可以具體化。未來開發完成后的房地產的經營使用方式，主要有銷售(包括預售，下同)、出租、營業、自用。因此，經營期可以具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發完成或未來開發完成的房地產到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發完成的房地產，即預售。在有預售的情況下，銷售期與開發期有重合。運營期的起點通常是待開發房地產開發完成(竣工)的日期，終點是開發完成后的房地產經濟壽命結束的日期。

　　確定開發經營期的目的，是為了把握開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發生的時間和數額，預測開發完成后的房地產售價或租金，以及各項收入和支出的折現或計算投資利息等。

　　確定開發經營期的方法可采用類似于市場法的方法，即根據同一地區、相同類型、同等規模的類似開發項目已有的正常開發經營期來估計。

　　開發期一般能較準確地估計。但在現實中因某些特殊因素的影響，可能使開發期延長。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎開挖過程中發現重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、設備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經濟形勢發生突變等一系列因素，都可能導致工程停工，使開發期延長。由于開發期延長，開發商一方面要承擔更多的投資利息，另一方面要承擔總費用上漲的風險。但這類特殊的非正常因素在估計開發期時一般不考慮。經營期、特別是銷售期，通常是難以準確估計的，在估計時應考慮未來房地產市場的景氣狀況。

　　4.2開發完成后的房地產價值

　　開發完成后的房地產價值，是指開發完成時的房地產狀況的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發完成時的日期，而不是在購買待開發房地產時或開發期間的某個日期(但在市場較好時考慮預售和市場不好時考慮延期租售的是例外)。

　　開發完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產，通常是采用市場法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合(長期趨勢法的內容詳見本書第8章)，即根據類似房地產過去和現在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價(同市場法中建立價格可比基礎的要求)。例如，假設現在是2004年8月，有一宗房地產開發用地，用途為興建商品住宅，開發期為1.5年(或18個月)，如果要推測該商品住宅在2006年2月建成時的價格，則可以通過搜集當地該類商品住宅過去若干年和現在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。

　　對于出租和營業的房地產，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預測其開發完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。

    4.3開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費

　　由于假設開發法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發成本，管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據當地的房地產價格構成情況來分項測算，測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預測。

　　例如，開發成本、管理費用可采用類似于市場法的方法來求取，即通過當地同類房地產開發項目當前的開發成本和管理費用大致為多少來推算，如果預計建筑材料價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑人工費等的變化對開發成本和管理費用的影響。銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的廣告宣傳、銷售代理等費用。銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應繳納的稅金及附加，以及交易手續費等其他銷售稅費。銷售費用和銷售稅費通常是按照開發完成后的房地產價值的一定比率來測算。

　　4.4投資利息

　　投資利息測算只有在傳統方法中才需要。在傳統方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個方面：

　　(1)應計息的項目。應計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發房地產的價值;②投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;③開發成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息。

　　(2)計息期的長短。計息期是某項費用應計息的時間長度。其起點是該項費用發生的時間點，終點通常是開發期結束的時間點，不考慮預售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開發房地產的價值是假設在估價時點一次付清，所以，其計息的起點是估價時點。有些費用不是發生在一個時間點，而是在一段時間(如開發期或建造期)內連續發生，但計息時通常將其假設為在所發生的時間段內均勻發生，具體視為發生在該時間段的期中。發生的時間段通常按年來劃分，精確的測算也可按半年、季、月來劃分。

　　(3)計息的方式。有單利計息和復利計息兩種。

　　(4)利率的高低。有單利利率和復利利率兩種。選用不同的利率，應選用相對應的計息方式，反過來，選用不同的計息方式，應選用相對應的利率，不能混淆。

　　(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

　　(6)名義利率和實際利率。在復利計息的情形下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率(又稱有效利率)的概念。例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等。

　　4.5開發利潤

　　開發利潤測算也只有在傳統方法中才需要。測算開發利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率。在測算時要注意計算基數與利潤率的對應。

　　4.6投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

　　投資者購買待開發房地產應負擔的稅費，是假定一旦購買了待開發房地產，在交易時作為買方應負擔的有關稅費，如契稅、交易手續費等。該項稅費通常是根據當地的規定，按待開發房地產價值的一定比率測算。

　　4.7折現率

　　折現率是在采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。

　　4.8計算中的其他問題

　　在運用假設開發法時不應忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當時預測的開發完成后的房地產價值減去開發成本等所得的數額來看，價值也許不高，但由于是國內首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會附帶取得一些意想不到的社會效果，如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價格比較高是較自然的(當時該塊土地的最后成交價是525萬元，比政府確定的拍賣底價200萬元高了很多)。

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