2013年房地產估價程序考試輔導

　　內容：

　　①獲取估價業務;②受理估價委托及明確估價基本事項;③擬定估價作業方案;④搜集估價所需資料;⑤實地查勘估價對象;⑥選定估價方法測算;⑦確定估價結果;⑧撰寫估價報告;⑨審核估價報告;⑩出具估價報告;⑩估價資料歸檔。

　　1.獲取估價業務

　　從事房地產估價，首先要有房地產估價業務。歸納起來，房地產估價業務來源主要有下列3類：

　　(1) 被動接受。即坐等估價需求者找上門來征求估價服務。

　　(2) 主動爭取。即估價人員走出門去力爭為他人提供估價服務。在估價業務市場化后，這是估價業務的最主要來源

　　(3) 自有自估。即對自己擁有或擬取得的房地產，自己提出估價要求，并自己進行估價。這是對有估價能力者而言的，但這種估價不屬于專業估價行為，其估價結果或估價

　　2.受理估價委托及明確估價基本事項

　　2.1明確估價基本事項

　　明確估價基本事項主要包括：①明確估價目的;②明確估價對象;③明確估價時點。

　　2.1.1明確估價目的

　　明確估價目的有助于更好地明確估價對象，因為依據有關法律法規，有些房地產不能用于某些估價目的，或者有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內容。例如，《中華人民共和國擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》規定了不得抵押的房地產。因此，屬于規定不得抵押的房地產，就不能作為以抵押為估價目的的估價對象。《中華人民共和國擔保法》第37條規定：“下列財產不得抵押：(一)土地所有權;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外;(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;(五)依法被查封、扣押、監管的財產;(六)依法不得抵押的其他財產。”該法第34條第(五)項的規定是：“抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權”。第36條第三款的規定是：“鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押”。《城市房地產抵押管理辦法》第8條規定：“下列房地產不得設定抵押：(一)權屬有爭議的房地產; (二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;(五)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;(六)依法不得抵押的其他房地產。”

　　2.1.2明確估價對象

　　明確估價對象包括：明確估價對象的實物、權益和區位狀況。這首先要弄清楚委托人要求估價的房地產具體是什么，范圍多大，例如，它是土地，還是建筑物，還是土地與建筑物的合成體，還是其中的某一部分，如果是正在經營中的賓館，是否還包含其中配備的家具設備等房地產以外的財產。

　　其次，估價人員應掌握，依據有關法律、行政法規，有些房地產不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內容。因此，估價對象及其范圍和內容，既不能簡單地根據委托人的要求確定，也不能根據估價人員的主觀愿望確定，而應根據估價目的，依據法律、行政法規并征求委托人意見后綜合確定。

　　在明確估價對象時，估價人員還應要求委托人提供其能提供的反映該估價對象基本狀況的資料，如坐落、面積、四至、用途、產權狀況(擁有的是所有權還是使用權，如果是使用權，使用年限多長，已使用了多少年，還剩余多少年)等。

　　2.1.3明確估價時點

　　明確估價時點是明確所要評估的價值是在哪個具體日期的價值。如果這一點不明確，將難以估價，因為同一宗房地產在不同的時點價值會有所不同。但在這個方面，委托人往往也不懂得要提出估價時點，這也需要估價人員提出問題，讓委托人回答認可。

　　多數估價是對當前的價值進行評估，一般以實地查勘之日為估價時點，但在某些情況下需要對過去或未來某個時點的價值進行評估。估價時點究竟是現在，還是過去或未來，是由估價目的決定的。所以，估價時點也不是委托人或估價人員可以隨意假定的，而應根據估價目的來確定。另外，估價時點應采用公歷表示，一般要精確到日。從理論上講，估價時點的詳細程度與估價的難易程度有關，估價時點越具體，要求的估價精度越高，估價也就越困難。

　　2.2簽訂書面估價委托合同

　　房地產估價委托合同的內容一般包括：①委托人、估價機構(包括名稱或者姓名和住所);②估價目的;③估價對象;④估價時點;⑤委托人的協助義務(如委托人應向估價機構如實提供估價所必需的資料及對所提供資料的真實性、合法性的承諾，協助估價機構進行實地查勘等);⑥估價服務費用及其支付方式;⑦出具估價報告的日期;⑧違約責任;⑨解決爭議的方法;⑩估價機構和委托人認為需要約定的其他事項。

　　3.擬定估價作業方案

　　(1)確定擬采用的估價技術路線，初步選擇適用于估價對象的估價方法。估價技術路線是評估出估價對象價值所遵循的根本途徑，是指導整個估價過程的技術思路。初步選擇估價方法的目的，是為了使后面進入搜集資料和實地查勘時有的放矢，避免不必要的無效勞動。

　　(2)擬調查搜集的資料及其來源渠道。

　　(3)據估價目的、估價對象、估價時點、估價報告出具日期;便可知估價項目的大小、難易和緩急，從而可以確定投入多少人力參加估價。

　　(4) 估價作業步驟和時間進度安排，主要是對往后要做的各項工作做出具體安排，包括對作業內容、作業人員、時間進度、所需經費等的安排，以便控制進度及協調合作，通常最好附以流程圖、進度表等，特別是對于那些大型、復雜的估價項目。

　　4.搜集估價所需資料

　　包括：政治、法律、經濟(包括經濟形勢、產業政策)、自然條件、城市規劃、基礎設施、公共設施、文化教育、風土人情、消費行為等方面的資料，以及房地產供求方面的資料，包括：不同地段、用途、規模、檔次、價位、平面布置等的房地產供求狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。在供給量中應包括：已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目及預計它們投入市場的時間。

　　搜集資料的渠道有：①委托人提供;②實地查勘獲得;③詢問有關知情人士;④查閱估價機構自己的資料庫;④到政府有關部門查閱;⑤查閱有關報刊或登陸有關網站等。

　　5.實地查勘估價對象

　　實地查勘是估價人員親自去估價對象現場，對委托人先前介紹或提供的估價對象的有關情況，以及事先收集的估價對象的坐落、面積、四至、用途、產權等資料，進行調查核實，同時親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，查看估價對象的外觀、內部狀況(如建筑結構、設備、裝修、維修養護等)，拍攝反映估價對象外觀、內部狀況及其周圍環境、景觀或臨路狀況的影像資料，并搜集補充估價所需的其他資料，了解當地房地產市場行情和市場特性等。

　　在實地查勘時，一般需要委托人中熟悉情況的人員和被查勘房地產的業主陪同，估價人員要認真聽取陪同人員的介紹，詳細詢問在估價中所需弄清楚的問題，并將有關情況和數據認真記錄下來，形成“實地查勘記錄”。

　　完成實地查勘后，實地查勘的估價人員、委托人中陪同實地查勘的人員和被查勘房地產的業主，應在“實地查勘記錄”上簽字認可，并注明實地查勘日期。

　　6.選定估價方法測算

　　估價方法的采用，取決于估價對象的房地產類型、估價方法的適用條件及所搜 集資料的數量和質量。在前面已根據估價對象初步選擇了估價方法，在此再根據搜集到的資料情況，正式確定所采用的估價方法。關于所搜集資料的數量和質量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的資料，有的可能是估價人員沒有盡力去搜集。影響估價方法的采用不包括后一種情況。

　　估價方法選定后就是進行具體的測算。如何運用各種估價方法測算估價對象的價值，已在前面介紹各種估價方法時作了詳細說明。

　　7.確定估價結果

　　用不同估價方法測算出的結果可能有所不同，這是很自然的。估價人員首先應比較、分析這些測算結果及之間的差異。當這些測算結果之間有較大差異時，應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。

　　尋找導致較大差異的原因，可以按照下列從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查：①測算過程是否有誤;②基礎數據是否準確;③參數選取是否合理;④公式選用是否恰當;⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的;⑥是否符合估價原則。特別需要強調的是，估價中的每一個數字都應有來源依據。

　　在采用數學方法求出一個綜合結果的基礎上，估價人員還應考慮一些不可量化的價格影響因素(由于影響房地產價格的因素眾多，估價人員不能拘泥于用某些計算公式得出的結果，還需要依靠自己的專業經驗及對房地產市場行情的理解來把握評估價值)，同時可聽取有關人士的意見，對該結果進行適當的調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。當有調整時，應在估價報告中明確而充分地闡述調整的理由。

　　8.撰寫估價報告

　　8.1估價報告的概念

　　估價人員在確定了最終的估價結果之后，應當撰寫估價報告。估價報告可視為估價機構提供給委托人的“產品”，它是在完成估價后給委托人的正式答復，是關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告，也是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程、反映估價成果的文件。

　　估價報告質量的高低，除了取決于估價結果的準確性、估價方法選用的正確性、參數選取的合理性，還取決于估價報告的文字表述水平、文本格式及印刷質量。

　　前者可以說是估價報告的內在質量，后者可以說是估價報告的外在質量，兩者不可偏廢。

　　8.2估價報告的形式

　　估價報告的形式分為書面報告和口頭報告(如老師證詞)。書面報告按照其格式，又可分為敘述式報告和表格式報告。對于成片或成批多宗房地產的同時估價且單宗房地產的價值較低時，估價報告可以采用表格的形式，如舊城區居民房屋拆遷估價或成批房地產處置估價。居民預購商品住宅的抵押估價報告，也可以采用表格的形式。

　　敘述式報告能使估價人員有機會充分論證和解釋其分析、意見和結論，使估價結果更具有說服力。敘述式報告是估價人員履行對委托人責任的最佳方式。所以，敘述式報告是最普遍、最完整的估價報告形式。

　　無論是書面報告和口頭報告，敘述式報告和表格式報告，都只是表現形式的不同，對它們的基本要求是相同的。下面主要以敘述式報告來說明估價報告的有關要求和內容。

　　8.3對估價報告的總要求

　　估價報告應全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和結論。具體來說應做到下列幾點：

　　(1)全面性。估價報告應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全、配套，使估價報告使用者能夠合理理解估價結果。

　　(2)公正性和客觀性。估價報告應站在中立的立場上對影響估價對象價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，做出的結論應有充分的依據。

　　(3)準確性。估價報告的用語應力求清楚、準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產生的影響。

　　(4)概括性。估價報告應使用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。

　　(5)估價報告的紙張、封面設計、排版、裝訂應有較好的質量，盡量做到圖文并茂。

　　8.4估價報告的組成和內容

　　一份完整的估價報告通常由8個部分組成：①封面;②目錄;③致委托人函;④估價師聲明;⑤估價的假設和限制條件;⑥估價結果報告;⑦估價技術報告;⑧附件。

　　8.4.1封面

　　封面的內容一般包括下列幾項：

　　(1)標題。這是指估價報告的名稱，如“房地產估價報告”。

　　(2)估價項目名稱。說明該估價項目的全稱。通常是采用估價對象的名稱。

　　(3)委托人。說明該估價項目的委托人的名稱或者姓名。其中，委托人為單位的，為單位全稱;委托人為個人的，為其姓名。

　　(4)估價機構。說明受理該估價項目的估價機構的全稱。

　　(5)估價作業期。說明該估價項目估價的起止年、月、日，即決定受理估價委托的年、月、日至出具估價報告的年、月、日。

　　(6)估價報告編號。說明該估價報告在估價機構內的編號，以便于歸檔和今后的統計、查找等。

　　8.4.2目錄

　　目錄中通常按前后次序列出估價報告的各個組成部分的名稱、副標題及其對應的頁碼，以使委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內容有一個總體了解，并容易找到其感興趣的內容。

　　8.4.3致委托人函

　　致委托人函是正式地將估價報告呈送給委托人的信件，在不遺漏必要事項的基礎上應盡量簡潔。其內容一般包括下列幾項：

　　(1)致函對象。這是指委托人的名稱或者姓名。

　　(2)致函正文。說明估價目的、估價對象、估價時點、估價結果、估價報告應用有效期(是指使用估價報告不得超過的時間界限，從估價報告出具日期起計算。估價報告應用有效期最長不宜超過一年，可以是半年或三個月。估價報告應用有效期的表達形式為：自本估價報告出具之日起多長時間內有效;或者：自本估價報告出具之日起至未來某個年、月、日止。估價報告應用有效期不同于估價責任期。如果估價報告在其有效期內得到使用，則估價責任期應是無限期的;如果估價報告超過了其有效期還未得到使用，則估價責任期就是估價報告有效期)。另外，通常說明隨此函附交一份(或多份)估價報告。

　　(3)致函落款。為估價機構的全稱，加蓋估價機構公章，并由法定代表人或負責該估價項目的估價師簽名、蓋章。

　　(4)致函日期。這是指致函時的年、月、日，也即正式出具估價報告的日期――估價報告出具日期。

　　8.4.4估價師聲明

　　在估價報告中應包含一份由所有參加該估價項目的估價師簽字、蓋章的聲明。該聲明告知委托人和估價報告使用者，估價師是以客觀公正的方式進行估價的，同時它對簽字的估價師也是一種警示。估價師聲明通常包括下列內容：

　　我保證，在我的知識和能力的最佳范圍內：

　　(1)估價報告中對事實的陳述，是真實、完整和準確的。

　　(2)估價報告中的分析、意見和結論，是我公正的專業分析、意見和結論，但要受估價報告中已說明的假設和限制條件的限制和影響。

　　(3)我與估價報告中的估價對象沒有任何(或有已載明的)利益關系;對與該估價對象相關的各方當事人沒有任何(或有已載明的)偏見，也沒有任何(或有已載明的)個人利害關系。

　　(4)我是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的規定進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　(5)我已對(或沒有對)估價報告中的估價對象進行了實地查勘(如果不止一人簽署該估價報告，應清楚地列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名和沒有對估價對象進行實地查勘的估價人員的姓名)。

　　(6)我在該估價項目中沒有得到他人的重要專業幫助(如果有例外，應說明提供了重要專業幫助者的姓名、專業背景及其所提供的重要專業幫助的內容)。

　　(7)其他需要聲明的事項。

　　8.4.5估價的假設和限制條件

　　估價的假設和限制條件是說明估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，在估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，估價報告使用的限制條件等。例如，說明沒有進行面積測量，或者說明有關估價對象的資料來源被認為是可靠的。

　　在估價報告中陳述估價的假設和限制條件，一方面是規避風險、保護估價機構和估價人員，另一方面是告知、保護委托人和估價報告使用者。

　　8.4.6估價結果報告

　　估價結果報告應簡明扼要地說明下列內容：

　　(1)委托人(包括名稱或者姓名、地址、電話等)。

　　(2)估價機構(包括名稱或者姓名、地址、電話等)。

　　(3)估價人員(列出所有參加該估價項目的估價人員的姓名及其執業資格、從業執業或專業技術職務等，以及在該估價項目中的角色，并由本人簽名、蓋章)。

　　(4)估價目的。

　　(5)估價時點。

　　(6)估價對象。

　　(7)評估價值定義(說明估價所采用的價值標準或價值內涵，如公開市場價值)。

　　(8)估價依據(說明估價所依據的法律、法規、政策和標準、規范，委托人提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料)。

　　(9)估價原則。

　　(10)估價方法。

　　(11)估價結果。

　　(12)估價作業期。

　　(13)估價報告應用有效期。

　　(14)其他說明。

　　8.4.7估價技術報告

　　估價技術報告一般包括下列內容：

　　(1)詳細介紹估價對象的區位、實物和權益狀況。

　　(2)詳細分析影響估價對象價值的各種因素。

　　(3)詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由。

　　(4)詳細說明估價的測算過程、參數選取等。

　　(5)詳細說明估價結果及其確定的理由。

　　8.4.8附件

　　把可能會打斷敘述部分的一些重要資料放人附件中。附件通常包括估價對象的位置圖，四至和周圍環境、景觀的圖片，土地形狀圖，建筑平面圖，建筑物外觀和內部狀況的圖片，估價對象的權屬證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價機構和估價人員的資格證明、專業經歷和業績等。

　　8.5估價報告文本的外形尺寸

　　估價報告文本的外形尺寸應當統一，如統一采用國際標準A4型(長×寬為297%× 210%)。

　　9.審核估價報告

　　為保證估價報告的質量，估價機構應當建立估價報告內部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進行全面審核，并確認估價結果的合理性。

　　對估價報告進行審核，類似于對生產出的產品在出廠前進行的質量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。對于經審核認為不合格的估價報告，要作修改或者重新撰寫。只有經審核合格的估價報告，才能夠出具給委托人。

　　在估價報告審核中，要做好審核記錄。完成審核后，審核人員應在審核記錄上簽名，并注明審核日期。

　　10.出具估價報告

　　估價報告經審核合格后，由負責該估價項目的專職注冊房地產估價師簽名、蓋章，以估價機構的名義出具，并由負責該估價項目的估價人員及時交付給委托人。估價人員在交付估價報告時，可就估價報告中的某些問題作口頭說明或解釋，至此完成了對委托人的估價服務。

　　11.估價資料歸檔

　　估價報告向委托人出具后，估價人員和估價機構應及時對涉及該估價項目的一切必要的文字、圖表、聲像等不同形式的資料進行整理，并將它們分類保存起來，即歸檔。

　　估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔有助于估價機構和估價人員不斷提高估價水平，也有助于解決日后可能發生的估價糾紛，還有助于行政主管部門和行業組織對估價機構進行資質審查和考核。

　　應歸檔的估價資料包括：①估價機構與委托人簽訂的估價委托合同;②估價機構向委托人出具的估價報告(包括附件);③實地查勘記錄;④估價項目來源和接洽情況記錄;⑤估價過程中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見記錄;⑥估價報告審核記錄;⑦估價人員和估價機構認為有必要保存的其他估價資料。

　　估價人員不應將上述估價資料據為已有或者拒不歸檔。估價機構應建立估價資料管理制度，保證估價資料妥善保管、有序存放、方便查閱，嚴防毀損、散失和泄密。估價資料的保管期限從估價報告出具之日起計算，一般應在15年以上。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未了結的估價資料，應當保管到估價服務的行為了結為止。例如，15年前出具的為某筆房地產抵押貸款服務的估價報告等估價資料，如果該筆房地產抵押貸款期限為20年，則估價資料應當保管20年以上。

    編輯推薦：

　　2013年房地產估價師vip套餐搶先報名，不過免費重學

　　房地產估價師考試歷年真題匯總

　　房地產估價師考試備考經驗心得

　　2013年房地產估價師考試報考指南