第一節　房地產估價的基本認識

　　一、房地產估價的含義

　　(一)、專業估價與非專業估價的不同

　　估價的通俗含義是：估計經濟物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論這種估計是對還是錯，也不論其結果是否令人信服。將這種意義上的估價，稱為非專業估價。

　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢，或者賣者提出的要價是否合理，或者自己應當出價多少購買合適，都可以自己估計，或者向親朋好友打聽一下價格。這種估價則屬于非專業估價。非專業估價，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對科學、準確的估價結果，就有賴于專業估價，不是任何人都能做到的。

　　對于房地產市場交易或者滿足其他目的估價，很顯然非專業估價是不能滿足要求的。作為一種提供專業意見、具有社會公信力、實行有償服務、承擔相關法律責任的專業房地產估價，還成了一種職業和行業。由于這種專業估價活動的技術性很強，估價結果的客觀合理與否關乎相關單位和個人的切身利益，甚至對社會經濟活動產生重大影響，關系社會公共利益和人民財產安全。例如房地產抵押估價關系金融安全，城市房屋拆遷估價關系社會穩定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專門知識和經驗、取得相關資格的專業人員來從事。

　　概括起來，專業估價主要有以下5個特點：

　　①由專業人員完成――專業估價是由具有專門知識和經驗、取得相關資格的專業人員來完成的;

　　②是一種專業意見――專業估價不是憑直覺、感性認識得出的，而是采用科學的方法，經過嚴謹的分析、測算和判斷得出的;

　　③具有社會公信力――專業估價的結果較為科學、準確、客觀，具有社會公信力;

　　④實行有償服務――專業估價要向委托人收取一定的服務費用，是一種有償服務;

　　⑤承擔法律責任――專業估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。

　　特別提示：在閱讀教材時，最好是將教材的重點內容歸納成一系列的考題。

　　(二)、房地產估價的概念

　　房地產估價的核心內容是根據特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業意見。為了保障這種分析、測算和判斷的科學、準確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測算和判斷的人員應當是專業人員的房地產估價師，而且要求在分析、測算和判斷時遵守公認的原則，運用科學的方法，按照嚴謹的程序進行。

　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價目的;特定房地產，稱為估價對象;特定時間，稱為估價時點;公認的原則，稱為估價原則;科的方法，稱為估價方法;嚴謹的程序，稱為估價程序。因此，房地產估價完整的定義是：房地產估價師根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業意見的活動。

　　歸納起來，房地產估價概念的要點如下：

　　(1)特定目的――估價目的;

　　(2)特定房地產――估價對象;

　　(3)特定時間――估價時點;

　　(4)估價原則――確保具有社會公信力;

　　(5)估價方法――確保科學性;

　　(6)估價程序――確保科學和嚴謹;

　　(7)特定的專業人員――房地產估價師。

　　(8)專業意見――最終是否采納，將取決于委托人。

　　(二)、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　房地產估價從表面上看似乎是房地產估價師在給房地產定價，即房地產估價師認為房地產值多少錢它就是多少錢。在現實中，由于房地產具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，不僅不存在大量相同的房地產交易，而且參與同一宗房地產交易者的數量通常很少，在許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產的成交價格容易受交易者的動機、偏好等個別情況的影響。

　　但從本質上講，房地產價值是客觀存在、不以個別人的主觀意志為轉移的，是由市場力量決定，即是由眾多的市場參與者的價值判斷，而非個別人的價值判斷所形成的。因此，房地產估價不是房地產估價師的主觀隨意定價，而是房地產估價師模擬大多數市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產市場形成房地產價格的機制和過程，以及深入調查了解房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。

　　換句話說，房地產估價是基于房地產價值本來就存在，房地產估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經驗去“發現”它，而不是去“發明”或“創造”，更不是把自己主觀想象的某個“數值”強加給估價對象。盡管估價在表面上或形式上為人的一種主觀活動或行為，有時甚至帶有較濃重的主觀色彩。

　　房地產估價不同于房地產定價還在于：房地產估價是提出關于估價對象客觀合理價值的專業意見，為有關當事人的決策提供參考依據。而定價往往是有關當事人自己的行為，即諸如要價、出價或成交價等應由有關當事人自己決定。有關當事人出于某種目的或需要，可以使其要價、出價或成交價等低于或高于客觀合理的價值。例如，政府擁有的一宗土地，正常市場價格為800元/┫，但是根據國家產業政策(需要政府扶持或者調控的產業)，為了扶持或鼓勵某些產業的發展，可以600元/┫的優惠價供給;或者為了限制某些產業的發展，可對這些產業實行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用說了。

　　需要特別指出的是，估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷，而必須考慮估價對象的潛在目標客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在目標客戶群的思維進行估價。

　　(三)、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

　　房地產估價是房地產估價師以“房地產價格老師”的身份發表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結果是一種專業意見，而不應被視為房地產估價師或房地產估價機構對估價對象在市場上可實現價格的保證。

　　雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價師和估價機構可以不負任何責任。估價專業意見的作用按其性質可以分為兩類：一類是咨詢性或參考性的;另一類是鑒證性或證據性的。為委托人自用而提供的估價(估價報告是供委托人自己使用)，通常屬于咨詢、參考性的;為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價(估價報告是給委托人以外的特定第三方、特別是給眾多的不特定的第三方使用)，通常屬于鑒證、證據性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價師和估價機構都要承擔一定的法律責任。其中，起鑒證、證據性作用的估價承擔的法律責任，一般要大于起咨詢、參考性作用的估價承擔的法律責任。