2012年房地產估價《理論方法》輔導-收益法及其運用
更新時間：2012-09-13 14:35:31
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收益法及其運用
一、收益法的含義(熟悉)
二、收益法的理論依據(熟悉)
三、收益法適用的估價對象 (掌握)
收益法適用的估價對象是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產，包括住宅(特別是公寓、)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。
這些估價對象不限于其本身目前是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。
四、收益法估價需要具備的條件(熟悉)
收益法評估出的價值取決于估價師對未來的預期。錯誤和非理性的預期就會得出錯誤的評估價值。因此，收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地量化(預測)。
對未來的預期通常是基于過去的經驗和對現實的認識作出的，必須以廣泛、深入的市場調查研究為基礎。
五、收益法估價的操作步驟(熟悉)
運用收益法估價一般分為以下4個步驟：
?、俅_定未來收益期限;
?、谇笕∥磥韮羰找?
?、矍笕蟪曷?
④選用恰當的報酬資本化法公式計算收益價格。運用直接資本化法估價一般分為一下3個步驟：
?、偾笕∥磥砟骋荒甑哪撤N收益;
?、谇笕≠Y本化率或收益乘數;
③選用恰當的直接資本化法公式計算收益價格。
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