2012年房地產估價《理論方法》輔導-假設開發法的含義

更新時間：2012-08-15 14:11:23 來源：|0

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　　一、假設開發法的含義(熟悉)

　　簡要地說，假設開發法是根據估價對象預期開發完成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體地說，假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得的利潤，

　　然后將估價對象開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　假設開發法的本質與收益法相同，是以房地產的預期未來收益(具體為預測的開發完成后的價值減去預測的后續開發建設的必要支出及應得利潤后的余額)為導向來求取房地產的價值。

　　二、假設開發法的理論依據(熟悉)

　　假設開發法在表現形式上是評估新開發的房地產(如新建商品房)價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值;

　　而在假設開發法中，開發完成后的房地產價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。

　　假設開發法更深層的理論依據類似于地租原理(可詳見本書第十一章第一節“地租理論及測算”)，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法測算的通常是一次性的價格剩余。

　　三、假設開發法適用的估價對象(掌握)

　　假設開發法適用的估價對象不僅是上述房地產開發用地。凡是具有開發或再開發潛力并且其開發完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產，

　　都適用假設開發法估價，包括可供開發建設的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產開發用地)、在建工程(或者稱為房地產開發項目)、

　　可重新改造或改變用途的舊的房地產(包括改建、擴建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇)。以下把這類房地產統稱為“待開發房地產”。

　　假設開發法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一。

　　假設開發法用于房地產估價與用于房地產開發項目投資分析的不同之處是;在選取有關參數、系數和測算有關數值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。

　　房地產開發項目投資分析的目的，是為了給房地產投資者的投資決策提供參考依據。假設開發法具體可為房地產投資者提供下列3種數值：

　　(1)測算待開發房地產的最高價格。如果房地產投資者有興趣取得某一待開發房地產，他必須事先測算出自己能夠接受的最高價格，他的實際購置價格應低于或等于此價格，否則就不值得取得該待開發房地產。

　　(2)測算房地產開發項目的預期利潤。在測算房地產開發項目的預期利潤時是假定待開發房地產已經按照某個價格購置，即待開發房地產的取得成本被視為已知。預計可取得的總收入減去待開發房地產的取得成本以及開發成本等費稅后的余額，為該房地產開發項目所能產生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產投資者期望的利潤或利潤率，則認為該房地產開發項目可行;否則，應推遲開發建設，甚至取消投資。

　　(3)測算房地產開發中可能出現的最高費用。在確定最高費用時，待開發房地產的取得成本也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發利潤保持在一個合理的范圍內，同時使整個開發成本等費稅在開發過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發過程中出現費用失控。

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