2012年房地產估價師《經營與管理》精講(7)

更新時間：2012-08-08 11:11:05 來源：|0

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　　二、壽命周期長

　　土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資是一種長期投資。

　　房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間;自然壽命則是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續保證安全使用時止的時間。

　　國外的研究表明，房地產的經濟壽命與其使用性質相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年，工業廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行、零售商業用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉村建筑的經濟壽命是25年。應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。

　　三、適應性

　　適應性是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。房地產本身并不能產生收益，也就是說房地產的收益是在使用過程中產生的。由于這個原因，置業投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求特征，又能增加置業投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求;公寓內的租客希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來解決這一問題。

　　按照租客的意愿及時調整房地產的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租客的吸引力。對置業投資者來說，如果其投資的房地產適應性很差，則意味著他面臨著較大的投資風險。例如，功能單一、設計獨特的餐館物業，其適應性就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來改變其用途或調整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產，投資者必須花費很大的投資才能使其適應新租客的要求。所以，投資者一般很重視房地產的適應性這一特點。

　　四、各異性

　　各異性是指房地產市場上沒有兩宗完全相同的房地產。由于受區位和周圍環境的影響，土地不可能完全相同;兩幢建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩幢采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街情況、物業管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。

　　此外，業主和租客也不希望他所擁有或承租的物業與附近的另一物業雷同。因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標志性建筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀念碑的作用，對擴大業主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和信譽，都有重要作用。從這種意義上來說，每一宗物業在房地產市場中的地位和價值不可能與其他物業完全一致。

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