2012年房地產估價師《經營與管理》精講(9)

更新時間：2012-08-08 11:08:00 來源：|0

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　　第三節房地產投資的形式與利弊

　　一、房地產投資的形式

　　房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發投資和面向建成物業的置業投資兩種形式。開發投資的投資者主要是賺取開發利潤，風險較大但回報亦豐厚;置業投資的投資者則從長期投資的角度出發，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產經營管理工作。間接房地產投資的具體投資形式包括：購買房地產開發、投資企業的債券、股票，購買房地產投資信托公司(REITs)的股份或房地產抵押支持證券(MBS)等。

　　二、房地產直接投資

　　㈠房地產開發投資

　　房地產開發投資是指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤的過程。房地產開發投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、倉儲用房等)或經營(如商場、酒店等)時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

　　㈡房地產置業投資

　　房地產置業投資是指面向現有運行中的房地產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房(市場上的增量房地產)，也可以是舊有物業(市場上的存量房地產)。房地產置業投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要即自用;二是作為投資將購入的物業出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不愿意繼續持有該項物業資產時，可以將其轉售給另外的置業投資者，并獲取轉售收益。

　　例如，某公司以300萬元投資購買了一個250┫的寫字樓單位，并將其中的100┫用做該公司的辦公室，將另外150┫租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50萬元。經過10年之后，該公司為了財務安排方面的需要，將擁有的250┫寫字樓全部轉售出去，扣除銷售稅費后的凈轉售收入為450萬元。可以看出，該公司的置業投資，同時達到了自用(消費)、獲取經常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。

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