2012年房地產估價師《案例與分析》精講(14)

更新時間：2012-07-24 15:12:06 來源：|0

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　　《城市房地產管理法》第十二條第三款規定：“采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。”需增加現行的掛牌等出讓方式，國家作價人股授權經營。

　　㈢轉讓以劃拔方式取得的土地使用權的房地產時應繳納的土地使用權出讓金《城市房地產管理法》第三十九條第一款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家規定繳納土地使用權出讓金。”

　　二、國有土地使用權出讓價格評估的特點

　　國有土地使用權出讓價格評估與其他目的的估價相比，有以下特點：

　　⑴ 國有土地使用權出讓價格評估應采用公開市場價值標準國有土地使用權出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行為。例如，國有土地使用權拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地出讓方根據市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣。強制拍賣則不同，拍賣的時機是由強制執行者(例如法院)規定的，拍賣底價也是由強制執行者委托估價機構確定的，拍賣標的的原業主對此完全沒有發言權，即使拍賣不成功，強制執行者也可以采取其他的方式執行，例如將標

　　的作價轉讓。

　　因此，強制拍賣底價評估時要考慮其短期內強制處分標的物時造成的價格折減，而土地使用權出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。

　　⑵ 估價時點一般為估價作業日期以后某一時點

　　國有土地使用權出讓價格的評估和確定，是其土地出讓行為成立的必要前提和預先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部門在對所在城市國有土地使用權出讓前，需要對其宗地出讓價格或出讓底價進行評估。拍賣方式出讓國有土地使用權時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日。招標方式出讓國有土地使用權時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日。協議方式出讓國有土地使用權時，其協議底價估價時點為宗地協議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權準予轉讓時，補交土地使用權出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權出讓手續開始日。

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