2012年房地產估價師《經營與管理》精講(19)

更新時間：2012-07-17 13:16:42 來源：|0

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　　三、個別風險

　　㈠收益現金流風險

　　收益現金流風險是指房地產投資目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發投資還是置業投資，都面臨著收益現金流風險。對于開發投資者來說，未來房地產市場銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發商的收益產生巨大的影響;而對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，也會對投資者的收益產生巨大的影響。

　　㈡未來運營費用風險

　　未來運營費用風險是指物業實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業的維修費用和保險費均由承租人承擔的情況下，也會由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。

　　因此，置業投資者已經開始認識到，即使是對新建成的甲級物業投資，也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。房地產估價人員在估價房地產的市場價值時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產市場價值的影響。其他未來會遇到的運營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用(例如租金調整時可能會引起爭議而訴諸法律)。

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