2012年房地產估價師《經營與管理》精講(23)

更新時間：2012-06-21 14:06:39 來源：|0

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　　圖1-6 投資組合使風險降低

　　由于這個原因，市場性風險率變成了某一種投資項目相對于整個市場變化反應幅度的評估。通過適當的投資組合選擇，投資者所面對的個別風險差不多可以完全抵消，但系統市場風險仍然存在(見圖1-6所示)。因此，投資者的應得收益便以補償這個風險率為主。

　　為：

　　式中 E(rj)=在某一個時間段內，資產j應有的預期收益率;rf=在同一時間段內，無風險資產的收益率;E(rm)=在同一時間段內，市場的整體平均收益率;])([)(fmjfjrrErrE.+=β系統風險或市場風險

　　風險

　　投資項目的數量個別風險或非市場風險

　　Mjβ=資產j的系統性市場風險系數。從公式中可以看到相關系數，是代表系統性風險率的參考指標。舉例來說，假如市場的整體平均預期收益率是10%，一個投資項目的相關系數是0.5，則其預期收益率為5%。假如系數是1.5，則其預期收益率是15%。假如系數是1，代表該投資項目的變化幅度和市場平均變化一樣。要求取這個相關系數，一個常用的方法是利用回歸模型，因為這個系數大體上與某一投資項目的收益與市場整體平均收益的回歸公式之斜率相同。

　　在金融市場上，這種計算很常用且非常容易，因為股票市場有股票指數作為整體市場的平均收益率的參考。但這種計算在房地產市場中運用起來比較困難。圖1-7顯示了美國房地產市場上房地產投資收益率的變化情況。

　　圖1-7 美國不同類型房地產的收益率(%)

　　二、資本資產定價模型

　　由上述投資組合理論引伸出來的資本資產定價模型(CapitalAsset Pricing Model)便能更好地分析這個風險與收益的關系。資本資產定價模型與公式])([)(fmjfjrrErrE.+=β的意義是一致的，在該模型分析下，一個投資項目在某一時間段上的預期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統性市場風險的相關系數(這里假設應用了適當的投資組合)乘以該項目的市場收益率與無風險投資項目收益率之差。很巧合，這個概念與房地產估價學中有關折現率的其中一個選擇標準，即機會成本標準，十分相似。基于這個原因，我們可以進一步把這一分析方法應用到房地產市場上。

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