四、按經營使用方式來劃分的類型

　　房地產按其經營使用方式來劃分，主要分為下列4類：

　　1.出售型房地產。

　　2.出租型房地產。

　　3.營業型房地產。

　　4.自用型房地產。

　　這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產可以采用比較法估價;出租或營業型房地產可以采用收益法估價;自用型房地產可以采用成本法估價。

　　第五節 房地產估價的概念

　　從專業估價的角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

　　現對上述房地產估價概念中的一些關鍵術語解釋如下：

　　(一)專業估價人員

　　專業估價人員是指經房地產估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，專門從事房地產估價的人員。

　　一名合格的房地產專業估價人員，必須具有房地產估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經驗和良好的職業道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經驗，是對估價能力的要求;具有良好的職業道德，是對估價誠實程度的要求。

　　在此特別要強調職業道德的重要性。

　　(二)估價目的

　　估價目的是指一個具體估價項目的估價結果的期望用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或者政府、民事行為的需要。

　　不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的可以劃分為：土地使用權出讓，房地產轉讓(包括買賣、交換、贈與、抵債等)、租賃、抵押、典當、保險、課稅、農民集體土地征用補償、

　　城市房屋拆遷補償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，企業合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算、房地產估價糾紛、涉案中的房地產估價復核或鑒定等。

　　不同的估價目的將影響估價結果。估價目的也限制了估價報告的用途。

　　針對不同的估價目的所采用的價值標準，分為公開市場價值標準和非公開市場價值標準兩類。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。公開市場價值，是指在公開市場上最可能形成的價格。

　　而公開市場，是指在該市場上交易雙方進行交易的目的，在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。

　　例題：( )限制了估價報告書的用途。

　　A、估價方法 B、估價目的 C、估價原則 D、估價日期

　　答案：B

　　(三)估價原則

　　估價原則是指人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在對房地產價格形成和運動的客觀規律認識的基礎上，總結出的一些簡明扼要的、在估價活動中應當遵循的法則或標準。

　　(四)估價程序

　　估價程序是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按照其內在聯系性所排列出的先后進行次序。

　　(五)估價方法

　　房地產估價有三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外還有一些其他估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。在評估一宗房地產的價值時，一般要求同時采用兩種或兩種以上的方法。

　　(六)影響房地產價格的因素

　　從大的方面來說，有環境、人口、經濟、社會、行政、心理、國際等因素。在不同地區、不同時期，各種因素影響房地產價格變動的方向和幅度是不盡相同的。

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