2012年房地產估價師《經營與管理》精講(32)
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㈠ 按地域細分
房地產的不可移動性，表明其受地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，人們認識和把握房地產市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。地域所包括的范圍可大可小，由于房地產市場主要集中在城市化地區，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產市場、上海市房地產市場、北海市房地產市場等。對于比較大的城市，其城市內部各區域間的房地產往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內的某一個具體區域劃分，如上海浦東新區房地產市場、北京亞運村地區房地產市場、深圳市羅湖區房地產市場等。從把握某一更大范圍房地產市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區所轄的地域劃分，如海南省房地產市場、山東房地產市場等。
當然我們還可以說中國華北地區房地產市場、美國房地產市場、東南亞地區房地產市場、亞洲房地產市場、世界房地產市場等。但一般來說市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。
㈡ 按房地產用途細分
由于不同類型房地產在投資決策、規劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。
如居住物業市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業物業市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等)、工業物業市場(標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房等)、特殊物業市場、土地市場等。
㈢ 按存量增量細分
通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。
而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。
房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的"過濾"現象，能促進增量市場的發展。
㈣ 按交易形式細分
按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。
由于同一時期、同一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產交易形式對市場進行劃分就成為必然。
土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國土地所有權屬于國家，因此土地的交易實質上是土地使用權的交易;新建成的房地產產品交易，存在著銷售(含預售)、租賃(含預租)和抵押等子市場;面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。
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