2012年房地產估價師《經營與管理》精講(39)

更新時間：2012-05-30 10:15:28 來源：|0

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　?、?某類物業或可替代物業間的租售價格比發生變化。根據當地各類房地產收益率水平，同類型的物業都存在一個適當的租金售價比例，例如一般情況下住宅的售價相當于大約100個月的租金，如果售價太高，那么對出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化，舉例來說，北京市1994年寫字樓物業供給緊張，最高的月租金達到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業間的供給量發生了相對變化。應該指出的是，房地產市場供給的這些變化需要一定的時間才能完成，而且受房地產市場不完全特性的影響，這一變化所需要的時間相對較長。同時，對市場供給與需求的有效調節還基于這樣一個假設，即所有的房地產利益是可分解的，并且有一個完全的資本市場存在。但實際上這些假設條件是很難達到的。例如銀行的信貸政策往往受政府宏觀政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金融機構的支持;為了整個社會的利益，政府還會通過城市規劃、售價或租金控制等政策干預市場。房地產市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等一樣在短時間內達到市場供需均衡。由于房地產市場通常需要一年以上的時間才能完成供需平衡的調節過程，而新的平衡達到了甚至還沒有達到，可能馬上又出現新的影響因素而造成新的不平衡，所以，用"不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時的"來描述房地產市場是再恰當不過的了。

　?、?指導政府制訂科學的土地供給計劃

　　在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學的土地供給計劃來適時滿足全體社會成員生產和生活的需要、調節房地產市場的供求關系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計劃首先要了解房地產市場，通過對市場提供的房地產存量、增量、交易價格和數量、空置率、吸納率、市場發展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強、又能體現政府政策和意志的土地供給計劃。

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