2012年房地產估價師《理論與方法》精講(30)

更新時間：2012-04-18 16:27:30 來源：|0

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　　第四節估價時點原則$lesson$

　　估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。

　　影響房地產價格的因素是不斷變化的，房地產市場是不斷變化的，房地產價格自然也是不斷變化的。在不同的時間，同一宗房地產往往會有不同的價格(實際上，房地產本身也是隨著時間而變化的，如建筑物變得陳舊過時)。因此，房地產價格具有很強的時間性，每一個價格都對應著一個時間。如果沒有了對應的時間，價格也就失去了意義。但是，估價不是求取估價對象在所有時間上的價格，這既無必要，也不大可能。估價通常僅是求取估價對象在某個特定時間上的價格，而且這個特定時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據估價目的來確定，這個特定時間就是估價時點。

　　確立估價時點原則的意義在于：估價時點是評估房地產價格的時間點，例如，運用比較法評估房地產的價格時，如果選用的可比實例的成交日期與估價時點不同(通常都是這種情況)，就需要把可比實例的成交價格調整到估價時點上，如此，可比實例的成交價格才能作為估價對象的價格。

　　在實際估價中，通常將“估價作業期”(估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日)或估價人員實地查勘估價對象期間的某個日期定為估價時點，但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價時點。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的內在聯系。

　　不同估價目的的房地產估價，其估價時點與估價所依據的估價對象狀況和房地產市場狀況的關系見圖3―2或表3―1。

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