2012年房地產估價師《理論與方法》精講(36)
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(五)統一面積單位$lesson$
在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)，美國、英國和中國中國香港習慣采用平方英尺，日本、韓國和中國中國臺灣一般采用坪。它們之間的換算如下：
平方米下的價格=畝下的價格÷666.67
平方米下的價格=公頃下的價格÷10000
平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764
平方米下的價格=坪下的價格×0.303
例：搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200 ，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關的修正之前應先做如下處理：
1.統一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當時人民幣的年利率為8%，則：
乙總價=15(萬美元)
2.統一化為單價。則：
甲單價=764220÷200=3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)
乙單價=150000÷2500=60(美元/平方英尺?使用面積)
3.統一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假沒乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣，則：
甲單價：3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)
乙單價=60×8.3=498(元人民幣/平方英尺?使用面積)
4.統一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積，則：
甲單價=3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)
乙單價=498×0.75=373.5(元人民幣/平方英尺?建筑面積)
5.統一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方米=10.764平方英尺，則：
甲單價=3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)
乙單價=373.5×10.764=4020.4(元人民幣/平方米?建筑面積)
•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產估價師網上輔導招生簡章
•2012年全國房地產估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產估價師由黑敬祥等主講
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