三、房地產抵押及其價值評估的風險$lesson$

　?、?房地產抵押貨款的風險

　　房地產由于具有不可移動性、壽命長久、價值師大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供債務履行擔保的財物，所以銀行為了減少自身風險，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產作為抵押物。借款人委托估價機構(銀行信任的)估價的欲抵押房地產的市場價值，可作為銀行放款的參考依據。

　?、?抵押房地產本身風險

　　以房地產本身特性看，既有適宜作為擔保物的一面，也存在風險的一面。如抵押物的適宜性風險;預期風險;變現風險和抵押期間的價值減損等。

　　適宜性風險

　　并不是所有的房地產都適合作抵押物，它受到上述相關法規的限制。作為擔保物的房地產必須具有合法性、房地產權利人可享有相應的處分和收益權、可轉讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產，如果全部或部分不適合設定抵押，則風險是根本性的。

　　預期風險

　　房地產抵押價值評估是評估設定抵押時的市場價(現)值，但抵押期限是一年或多年，還有還款的寬限期，這期間若房地產市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預期風險;另外抵押房地產在估價時點后的價值和現金流與估價時運用收益法和假設開發法估價時預測的未來收益、開發完成后的價值和未來運營成本和續建費用不同，造成價值下降，也變成預期不確定性風險。

　　市場變現風險

　　抵押人不能履行債務時，抵押權人是將抵押房地產變現，而不是收回實物。這時因處置抵押物的短期性、強制性、變現能力差和處置稅費形成降價甚至資不抵債的風險;不同類型特點的房地產在不同的市場條件下其變現能力是有差異的，比如住宅、寫字樓、商業中心、飯店、休閑設施、工廠、特殊物業等的市場變現能力一般由強變弱;抵押物位置較差、剩余年限較短，具有長期低租金租約，拖欠工程款等的很可能變現不易。

　　損耗風險

　　由于房地產抵押的性質，抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期間正常使用會造成抵押物的一般耗損;不當使用或空置，在建房地產閑置停滯，質量隱患、管理維護不善，甚至火災等造成其價值的嚴重減損。

　?、?抵押貨款總風險折扣

　　銀行或金融機構經營的是貨幣，并且要求貨幣有進有出是流動的。他們對于放款投資的安全性最為關注，尤其是本金的安全性，關心資本的安全與抵押房地產的安全和盈利能力，借出款后能如期收回本金利息。最不希望看到的是抵押人違約、抵押房地產變成不良資產，不得不收回作為抵押貸款擔保物的房地產，他們并不善于經營房地產，只能通過強制性拍賣收回資金，往往損失很大。他們對于收益性的房地產要求凈經營收益超過抵押貸款年本息還款額，具有一定的安全系數作為保障。

　　申請貸款人或抵押人，希望借到款，以解決項目投資或經營周轉等的匱乏資金，有時甚至是燃眉之急。有信譽有能力的貸款人最希望的是借到款后既把事情做成，又能如期還本付息。為達到預定的借款數目，一般愿以適宜價值的房地產或較少價值的房地產和較高的抵押率獲得借款。從上述意義看，抵貸雙方是一種公平“交易”，但都存在一定風險。

　　目前在抵押借款實務中銀行或金融機構一般按估價機構評估的抵押房地產市場(現)價值或實際成交價格中較低者的40%(或收下)~80%為借款額，即考慮了20~60%(或以上)的折扣風險(首付款、資本金)。這個總折扣風險一般包括各方形成的下述內容：上述抵押房地產本身的風險;政治、經濟、社會、自然和國際等風險;信用、道德、政策、市場、利率、流動、操作、管理、經營等類風險。

　　總之，這些風險可以通過貸款人(還款能力)的審查限制、首付款比例、資本金比例、抵押率、擔保公司擔保、增加保險種類、評估公司估價、跟蹤貸款和抵押物、收回抵押物等方式分散化解風險。抵押貨款風險、風險概率及風險的量化是個復雜的體系，目前尚屬銀行內部管理核算范疇。

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