2012年房地產估價師《經營與管理》精講(62)

更新時間：2012-03-07 14:58:08 來源：|0

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　　了解：規劃審批、開工審批、建設工程招標的工作程序和內容，租售階段的宣傳與廣告策略。$lesson$

　　第一節房地產開發程序概述

　　一、房地產開發

　　房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸方面。隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。它不僅需要開發商的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開發商具有市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規章、經濟合同、財政金融、城市規劃、建筑設計、建造技術、風險控制與管理、項目管理、市場營銷以及資產管理等方面的知識。

　　房地產開發活動的復雜化使得越來越多的專業人士開始與開發商共同工作，從而加速了房地產開發專業隊伍的發展壯大。然而，不論開發活動變得多么復雜或是開發商變得多么精明，都必須遵循房地產開發過程的基本步驟。

　　二、房地產開發的主要程序

　　開發商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發規律的程序。一般說來，這個程序包括八個步驟，即投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規劃設計與方案報批、簽署有關合作協議、施工建設與竣工驗收、市場營銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。當然，房地產開發的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。

　　如果開發工作是遵循一個理論的程序，即項目建設完畢后才去找買家或租客時，開發程序才按上述順序進行。但如果開發項目在建設前或建設中就預售或預租給置業投資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進行。但無論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數居住物業、商業物業及工業物業開發項目的主要實施步驟。

　　第二節投資機會選擇與決策分析

　　投資機會選擇與決策分析，是整個開發過程中最重要的一個環節，類似于我們通常所說的項目可行性研究。

　　一、投資機會選擇

　　所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。在機會尋找過程中，開發商首先要選擇開發項目所處的城市或地區，然后根據自己對該地房地產市場供求關系的認識，尋找投資的可能性，亦即我們通常所說的"看地"。此時，開發商面對的可能有幾十種投資可能性，對每一種可能性都要根據自己的經驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機會篩選過程中，開發商就將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己的合作伙伴以及專業人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。

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