⑻ 簽訂合同$lesson$

　　中標通知書發出后，開發商和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協議。簽訂了合同，開發商的招標工作即告圓滿結束。

　　四、開工申請與審批

　　建設工程招標工作結束后，開發商就可以繼續申請開工許可。為了加強對建筑活動的監督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質量和安全，根據《中華人民共和國建筑法》，建設部于1999年發布了《建筑工程施工許可管理辦法》。根據該辦法的有關規定，在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前，向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門(以下簡稱發證機關)申請領取施工許可證。

　　㈠ 申請領取施工許可證應具備的條件

　　⑴ 已經辦理該建筑工程用地批準手續，獲得了《國有土地使用權證》和《建設用地規劃許可證》。

　　⑵ 城市規劃區的建筑工程，已經取得《建設工程規劃許可證》。

　　⑶ 施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，已經獲得《拆遷許可證》且拆遷進度符合施工要求。

　　⑷ 已經通過招投標確定了施工企業，簽署了施工合同。

　　⑸ 有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規定進行了審查。

　　⑹ 有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業編制的施工組織設計中有根據建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，專業性較強的工程項目編制的專項質量、安全施工組織設計，并按照規定辦理了工程質量、安全監督手續。

　　⑺ 按照規定應該委托監理的工程已委托監理，并簽署了委托監理合同。

　　⑻ 建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。

　　⑼ 持有人防部門出具的人防施工圖備案回執，繳納了按法律有關規定需要繳納的費用。

　　㈡ 申請辦理施工許可證的程序

　　⑴ 建設單位向發證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。

　　⑵ 建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附《建筑工程施工許可管理辦法》第四條規定的證明文件，向發征機關提出申請。

　　⑶ 發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內頒發施工許可;對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延;對于不符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內書面通知建設單位，并說明理由。

　　⑷ 建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證。

　　㈤ 前期工作的其他環節

　　除上述四個主要環節的工作外，房地產開發過程的前期工作可能還包括：征地、拆遷、安置、補償;施工現場的水、電、路通和場地平整;市政設施接駁的談判與協議;安排短期和長期信貸;對擬開發建設的項目尋找預租(售)的客戶;進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、租金或售價水平;制定項目開發過程的監控策略;洽談開發項目保險事宜等。

　　上述工作完成后，對項目應再進行一次財務評估。因為前期工作需要花費一定時間，而決定開發項目成敗的經濟特性可能已經發生了變化。所以，明智的開發商一般在其初始投資分析沒有得到驗證，或修訂后的投資分析報告還沒有形成一個可行的開發方案之前，通常不會輕舉妄動。

　　作為一條行業準則，開發商必須時刻抑制自己過高的樂觀態度，并且保持一種"健康的懷疑"態度來對待其所獲得的專業咨詢意見。使自己既不期望過高的租金、售價水平，也不期望過低的開發成本。同時。開發商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。如果開發商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。

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