2012年房地產估價師《案例與分析》精講(91)
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三、估價方法的選用$lesson$
㈠ 房地產權屬發生轉移的估價
房地產權屬發生轉移，在估價時均按照房地產轉讓方式處理。企業在合資、合作時，一般應根據新設立公司的有關合資、合作協議，以及相應的可行性研究報告，來分析房地產用途是否發生轉變。如發生用途轉變，則在符合城市規劃要求的前提下，分析考察項目的未來發展和經濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本，采用假設開發法和收益法進行估價;如果繼續使用，即不轉變用途，則在充分考慮項目的預期發展的可行性前提下，采用市場比較法和成本法進行估價。
破產清算的房地產估價與抵押物處置類似，屬于強制處分。由于是出于迅速變現的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現的市場價值較公平市價低很多，其估價結果可低于公開市場價值。
㈡ 房地產權屬不發生轉移的估價
這一類房地產估價主要用于企業在聯營活動中，確定以房地產作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯營各方協議的具體條件，結合房地產的未來使用方式進行估價。估價方法視具體情況一般可用市場法、成本法和收益法。
【案例2-11】
××宗地估價結果報告
㈠ 委托人：××市××公司
㈡ 估價方：××※房地產估價有限公司
㈢ 估價對象：本次估價對象土地地處××市××區，土地使用權為××公司通過出讓而獲得。該地段屬城區五級，交通便利。地塊形狀規則，目前為一閑置空地，總面積為58000┫。本次估價為××公司擬用該土地作價入股與××開發總公司進行聯合開發提供價值參考。根據合資協議以及開發該地塊的規劃要求，該土地用途為商業、住宅;允許建筑容積率為10，允許建筑覆蓋率為≤50%;土地使用權年限為50年。
㈣ 估價目的：合資入股
㈤ 估價時點：2003年9月7日
㈥ 價值定義：本報告書所確定的價值，是指估價對象在本次估價目的的特定條件下，在公開市場條件下，形成的客觀合理價值。
㈦ 估價依據：
⑴ 房地產估價合同
⑵ 《房地產估價規范》
⑶ 國有土地使用權證(××房地籍岸字01608號)
⑷ 有關該地塊的規劃資料
⑸ 聯合開發協議書
⑹ 估價人員現場勘察的結果
㈧ 估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。
㈨ 估價方法：由于估價對象為待開發土地，且有較為詳細的規劃要求，因此估價人員確定采用假設開發法來作為本次估價的基本方法。
㈩ 估價結果：經過詳細計算，估價對象土地總價值為53000萬元，大寫：人民幣伍億叁仟萬元整。
(十一) 估價人員：中國注冊房地產估價師××、××審核人員：中國注冊房地產估價師××
(十二) 估價作業日期：(略)
(十三) 估價報告應用的有效期：自2003年9月7日起一年。
•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產估價師網上輔導招生簡章
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•2012年房地產估價師由黑敬祥等主講
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