2012年房地產估價師《案例與分析》精講(97)
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七、不確定性分析$lesson$
采用靜態分析，項目盈虧平衡點為89.74%，銷售均價(住宅)保本點為6640元/┫，銷售面積保本點為143115┫。采用動態分析，盈虧平衡點分別為[即稅后FNPV等于零時的值，I=3%(季)]：住宅銷售價格：6710元/┫(會所及地下車庫銷售價格保持12000元/┫及115200元/個不變)，住宅銷售面積：122500┫(會所銷售面積和地下車庫銷售車位保持5461┫及550個不變)。從上述指標可以看出，本項目銷售單價及銷售面積均有一定的寬容度，有較大的抗風險能力。
對開發建設投資和銷售收入兩個主要因素進行敏感性分析。項目兩個因素分別變化時，銷售收入變動較為敏感，當開發投資和銷售收入中單個因素在一定的范圍內向不利方向發生變化，項目均有一定的寬容度，但對銷售收入向不利方向發生變化，項目表現出較強的敏感性，抗風險能力大大降低。
八、借款風險評估
項目存貨比率為39.75%。本項目最大風險是樓盤能否按照測算比例實現項目前期預售。
九、結論與建議
項目地理位置優越，交通便利，如能按期按質完工，按計劃銷售，將具有較強的市場競爭力和抗風險能力。本項目自籌資金部分已落實到位，從分析測算來看，本項目財務效益較好，償還借款本息有保證，項目在規劃設計、市場定位等方面符合市場需求，如輔之完善的市場營銷計劃和有效的項目管理，項目籌資方案可行。由于項目在市場銷售方面存在一定程度風險，應對項目資金專款專用，對房屋開發及銷售回籠資金全程監控，做好貸后管理工作。開發商應結合北京市場消費者心理、特別是高檔物業消費對象的時尚需求，按照承諾的規劃設計方案盡快完成景觀及庭院詳細設計及施工;應加強市場營銷管理，從市場定位，廣告推廣，銷售等環節全面控制，加快回款速度，同時加強項目開發成本控制及管理，以確保項目資金的正常周轉。
第一章 借款企業資信評估
一、借款企業簡介
㈠ 公司名稱：
中文名稱：北京××房地產股份有限公司
㈡ 公司法定代表人：××
㈢ 注冊資本：17320萬元
㈣ 企業類型：股份有限公司(上市)
㈤ 公司注冊及辦公地址：北京市東城區××大街××號
㈥ 經營范圍：
房地產開發、商品房銷售等
㈦ 營業期限：自199×年×月×日至長期
㈧ 成立日期：199×年×月×日
㈨ 公司股票上市交易所：上海證券交易所股票簡稱：×× 股票代碼：660××
㈩ 其他有關資料：
企業法人營業執照注冊號：××稅務登記證號碼：地稅××國稅××公司聘請的會計師事務所：××會計師事務所有限責任公司
•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產估價師網上輔導招生簡章
•2012年全國房地產估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產估價師由黑敬祥等主講
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