三、項目合法有效性分析$lesson$

　　根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》及房地產開發項目的相關法律、法規及政府有關部門的規定，房地產開發項目從項目報批、土地取得、規劃設計、施工建設、市場營銷、物業管理等全部環節均應符合政策法規的要求，項目方具有合法有效性。該項目已取得北京市計劃委員會(現北京市發展與改革委員會)、北京市建設委員會的《關于開發建設曙光地區農村發行試點工程項目建議書的批復》、《關于開發建設曙光地區農村改造試點工程可行性研究報告的批復》、《關于確認××花園建設單位的函》、《關于北京××集團部分開發建設項目變更建設單位的復函》及《關于××花園項目建議書(代可研)的批復》，并已獲得北京市城市規劃管理局(或北京市規劃委員會)頒發的《建設用地規劃許可證》、《審定設計方案通知書》和《建設工程規劃許可證》及北京市建設委員會頒發的《建設工程施工許可證》，并于2001年10月12日與北京市國土資源和房屋管理局簽定了《北京市國有土地使用權出讓合同》，并取得了北京市人民政府頒發的《國有土地使用證》，現已取得《商品房預售許可證》。從目前項目的進展情況和已獲得和各項開發建設手續分析，項目的開發建設具有合法有效性。

　　四、項目建設的必要性

　?、?建設意義

　　××花園位于北京市海淀區昆玉河西岸，是北京市實現城市綠化隔離帶的第一個試點項目――曙光工程之中的住宅建設項目。曙光工程是北京市政府全力推動的城市綠肺工程，位于海淀四季青鄉境內，北起板井路(西郊機場路)，南至市農科院蔬菜研究中心，東起藍靛廠南路，西至四環路，總占地面積115公頃，綠化率達64.45;其中曙光花園小區總規劃建設用地29.7公頃，總建筑面積約67.75萬平方米。包括本項目在內的曙光花園的開發建設對改善該地區的環境狀況起到了積極的作用，在該地區周邊建設居住及配套服務項目是必要的。

　　㈡ 最高最佳使用分析

　　最高最佳使用原則是要說明，項目要以房地產的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是項目的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行，經過充分合理的論證，并能給項目帶來最高價值的使用。衡量、判斷房地產項目是否處于最優使用狀態主要從下列方面：

　　◎ 在法律上允許(規劃及相差政策法規許可)的前提下即不受現時使用狀況的限制，而依照法律規章、規劃發展的方向，按照其可能的最優用途使用。該項目已取得北京市計劃委員會(現北京市發展與改革委員會)、北京市建設委員會、北京市城市規劃管理局(或北京市規劃委員會)、北京市國土資源和房屋管理局以及北京市人民政府頒發的相應證件和批復。因此，從目前情況分析，項目符合“在法律上允許”的前提條件。

　　◎ 在技術上可行即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術要求進行分析。該項目的建筑設計由××有限公司設計，由北京××建設工程有限公司和北京市××建筑工程公司承建，其技術屬于目前國內正常施工的技術范圍之內，不包含在無法實際操作的設計，因此，該項目符合“在技術上可行”原則。

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