2012年房地產估價師《理論與方法》精講(53)
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成本法(一)$lesson$
一、內容提要
1、成本法的基本原理;
2、房地產價格構成;
3、成本法的基本公式;
4、重新購建價格。
二、考試要求
1、熟悉成本法的基本原理 房地產價格構成和重新購建價格;
2、掌握成本法的基本公式。
三、內容輔導
第五章 成本法
第一節 成本法的基本原理
一、成本法的概念和理論依據
成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
成本法也可以說是以房地產價格各構成部分的累加為基礎來估算房地產價格的方法，所以，成本法這個概念中的“成本”，并不是人們通常所認為的成本，而是價格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時，要注意根據上下文的內容來判定其具體所指。
成本法的理論依據，可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，成本法的理論依據是生產費用價值論，即房地產的價格是基于其“生產費用”，重在過去的投入。具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發建造該房地產已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。
從買方的角度來看，成本法的理論依據是替代原理，即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發建造該房地產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發建造(或者委托另外的人開發建造)。
由上可見，一個是不低于開發建造已花費的代價，一個是不高于預計重新開發建造所需花費的代價，買賣雙方可接受的共同點必然是等于正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。由此，我們就可以根據開發建造估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來估算其價格。
例題：從賣方角度看，成本法的理論依據為( )
A、成本費用價值論; B、替代原理; C、效用價值論; D、預期原理。
答案：A
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