2012年房地產估價師《理論與方法》精講(55)
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例題：$lesson$
三、成本法的操作步驟
運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：
1.搜集有關房地產開發的成本、稅費、利潤等資料;
2.估算重新購建價格;
3.估算折舊;
4.求取積算價格。
例題：運用成本法評估所得價格，通常稱為( )
A、成本價格; B、積算價格; C、購買價格; D、收益價格。
答案：B
第二節 房地產價格構成
運用成本法估價，需要懂得房地產價格構成。房地產價格的實際構成極其復雜，不同地區、不同時期、不同類型的房地產，其價格構成可能不同。另外，房地產價格構成還取決于對其構成項目的劃分。劃分的標準或角度不同，價格構成內容也會不同。在實際運用成本法估價時，不論房地產價格的構成如何，最關鍵的是要調查、掌握當地從取得土地一直到建筑物建成交付使用的全過程中，所涉及的稅費種類、支付標準及支付時間，既不可有重復也不可漏項，在此基礎上再針對估價對象的實際情況確定其價格構成并估算各構成項目。
下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產開發類型為例，并從便于各構成項目估算的角度，來劃分房地產價格構成。在這種情況下，房地產價格通常由下列6大項構成：(1)土地取得成本;(2)開發成本;(3)管理費用;(4)投資利息;(5)銷售稅費;(6)開發利潤。
一、土地取得成本
土地取得成本是取得開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商(買方)繳納的稅費構成。在目前情況下，土地取得成本的構成，根據房地產開發取得土地的途徑分為下列3種：
1.通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用費和土地使用權出讓金等。
2.通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補償安置費和土地使用權出讓金等。
3.通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費(如交易手續費、契稅)等。
二、開發成本
開發成本是在取得開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：
1.勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發生的費用;
2.基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的建設費用;
3.建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建費和安裝費;
4.公共配套設施建設費，包括所需的非營業性的公共配套設施的建設費用;
5.開發過程中的稅費。
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