【案例2-9】 分析$lesson$

　　報(bào)告中存在的問(wèn)題及評(píng)析如下：

　　㈠ 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)案例尤其要注意說(shuō)明房、地權(quán)屬的合法性及有關(guān)內(nèi)容的完整性。僅說(shuō)明土地使用權(quán)為出讓方式取得是不夠的。還應(yīng)說(shuō)明出讓時(shí)間、出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書(shū)。

　　㈡ 第二部分應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明糾紛原因和糾紛類型，讓人明了糾紛緣何而起，估價(jià)對(duì)象價(jià)格緣何而估。

　　㈢ 可比實(shí)例交易日期應(yīng)具體到某年某月某日，不能只說(shuō)明交易年份。不應(yīng)像本案例描述可比實(shí)例那樣，只說(shuō)明是“2003年”。另外，即使同是一個(gè)年度交易，也應(yīng)說(shuō)明該年度同一供求范圍房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)明顯波動(dòng)，才能支持交易日期調(diào)整系數(shù)均取100%的觀點(diǎn)。

　　㈣ 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例在實(shí)物狀況比較時(shí)，應(yīng)明確實(shí)物狀況調(diào)整的具體內(nèi)容。

　　㈤ 報(bào)酬率確定時(shí)所選的安全利率值，到底是指同期一年期國(guó)債年利率，還是中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率，缺乏必要的說(shuō)明。

　　㈥ 收益價(jià)格計(jì)算公式 V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的適用條件是收益期內(nèi)年收益比較穩(wěn)定。如沒(méi)有穩(wěn)定說(shuō)明收益的，就不能采用這個(gè)公式。

　　㈦ 土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本不能按實(shí)際成本計(jì)算，而應(yīng)以客觀成本即社會(huì)同類平均成本為依據(jù)。

　　㈧ 在計(jì)算估價(jià)對(duì)象折舊時(shí)有錯(cuò)誤，該用地出讓年限為50年，應(yīng)以該年限來(lái)計(jì)算折舊。

　　㈨ 銷售稅費(fèi)的計(jì)算不符合現(xiàn)行的國(guó)家稅法規(guī)定，其計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為銷售收入，而該案例采用的是土地取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本之和。

　　【案例2-10】 本案例根據(jù)有關(guān)報(bào)紙的報(bào)道整理而成。

　　“國(guó)有資產(chǎn)流失1000多萬(wàn)”

　　1998年2月7日，中央電視臺(tái)“焦點(diǎn)訪談”欄目推出驚人報(bào)道《一份評(píng)估損失千萬(wàn)》：1996年6月，廣東珠海一座大樓以1458萬(wàn)元的價(jià)格被該市中級(jí)人民法院拍賣償債，大樓落到了一家私人公司名下。這一價(jià)格系法院委托該市“沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的”房地產(chǎn)評(píng)估所“一紙”評(píng)估得出的。1997年10月，由該市國(guó)有資產(chǎn)管理局牽頭組織的三家評(píng)估所做出聯(lián)合評(píng)估結(jié)果：大樓值2565萬(wàn)元。按照這一結(jié)果，大樓以1458萬(wàn)定價(jià)和拍賣，“直接造成了國(guó)有資產(chǎn)1000多萬(wàn)元的流失”。

　　此前，圍繞國(guó)有資產(chǎn)是否流失的論戰(zhàn)已在珠海持續(xù)了一年多，大樓原業(yè)主電子集團(tuán)、市法院、市房管局、房產(chǎn)評(píng)估所、市國(guó)資局、市拍賣行等有關(guān)各方面說(shuō)法不一，幾成僵局，并引起了中央有關(guān)部、局的重視。

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