2012年房地產估價師《案例與分析》精講(87)

更新時間：2012-02-23 16:00:09 來源：|0

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　　【案例2-9】分析$lesson$

　　報告中存在的問題及評析如下：

　　㈠房地產糾紛估價案例尤其要注意說明房、地權屬的合法性及有關內容的完整性。僅說明土地使用權為出讓方式取得是不夠的。還應說明出讓時間、出讓方及受讓方、出讓的有關文件或合同等證明出讓合法的文書。

　　㈡第二部分應簡要說明糾紛原因和糾紛類型，讓人明了糾紛緣何而起，估價對象價格緣何而估。

　　㈢可比實例交易日期應具體到某年某月某日，不能只說明交易年份。不應像本案例描述可比實例那樣，只說明是“2003年”。另外，即使同是一個年度交易，也應說明該年度同一供求范圍房地產價格無明顯波動，才能支持交易日期調整系數均取100%的觀點。

　　㈣估價對象與可比實例在實物狀況比較時，應明確實物狀況調整的具體內容。

　　㈤報酬率確定時所選的安全利率值，到底是指同期一年期國債年利率，還是中國人民銀行公布的一年定期存款年利率，缺乏必要的說明。

　　㈥收益價格計算公式 V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的適用條件是收益期內年收益比較穩定。如沒有穩定說明收益的，就不能采用這個公式。

　　㈦土地取得費用和開發成本不能按實際成本計算，而應以客觀成本即社會同類平均成本為依據。

　　㈧在計算估價對象折舊時有錯誤，該用地出讓年限為50年，應以該年限來計算折舊。

　　㈨銷售稅費的計算不符合現行的國家稅法規定，其計稅依據應為銷售收入，而該案例采用的是土地取得費用與開發成本之和。

　　【案例2-10】本案例根據有關報紙的報道整理而成。

　　“國有資產流失1000多萬”

　　1998年2月7日，中央電視臺“焦點訪談”欄目推出驚人報道《一份評估損失千萬》：1996年6月，廣東珠海一座大樓以1458萬元的價格被該市中級人民法院拍賣償債，大樓落到了一家私人公司名下。這一價格系法院委托該市“沒有營業執照的”房地產評估所“一紙”評估得出的。1997年10月，由該市國有資產管理局牽頭組織的三家評估所做出聯合評估結果：大樓值2565萬元。按照這一結果，大樓以1458萬定價和拍賣，“直接造成了國有資產1000多萬元的流失”。

　　此前，圍繞國有資產是否流失的論戰已在珠海持續了一年多，大樓原業主電子集團、市法院、市房管局、房產評估所、市國資局、市拍賣行等有關各方面說法不一，幾成僵局，并引起了中央有關部、局的重視。

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