2012年房地產估價師《理論與方法》精講(66)
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(二)實際觀察法$lesson$
實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限(特別是實際經過年數)來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。因為早建成的建筑物未必損壞嚴重，從而價值未必低;而新近建造的建筑物未必維護良好，特別是施工質量、設計等方面存在缺陷，從而價值未必高。這樣，實際觀察法是由估價人員親臨現場，直接觀察、估算建筑物在物質、功能及經濟等方面的折舊因素所造成的折舊總額。
建筑物的損耗分為可修復的損耗和不可修復的損耗。修復是指使建筑物恢復到新的或相當于新的狀況，有時是修理，有時是更換。預計修復所需的費用小于或等于修復所帶來的房地產價值的增加額的，為可修復的損耗[即：修復所需的費用≤(修復后房地產的價值一修復前房地產的價值)];反之，為不可修復的損耗。對于可修復的損耗，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。
利用實際觀察法也可判定建筑物的成新率，或推測其有效經過年數、剩余經濟壽命，在此基礎上再利用其他方法計算建筑物的折舊或直接計算建筑物的現值。
(三)成新折扣法
成新折扣法是根據建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現值。其計算公式為：
V=C×q
式中 q――建筑物的成新率(%)。
成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現值調查，但比較粗略。
在實際估價中，成新率是一個綜合指標，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3個步驟進行：
1.用年限法計算成新率。如用直線法計算成新率的公式為：
2.根據建筑物的建成年代對上述計算結果作初步判斷，看是否吻合。
3.采用實際觀察法對上述結果做進一步的調整修正，并說明上下調整修正的理由。當建筑物的維修保養屬于正常的，實際成新率與直線法計算出的成新率相當;當建筑物的維修保養比正常維修保養好或經過更新改造的，實際成新率應大于直線法計算出的成新率;當建筑物的維修保養比正常維修保養差的，實際成新率應小于直線法計算出的成新率。
例題：用成本法估價時，房屋現值=( )
A、 房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限
B、 房屋重置價格-年折舊額×耐用年限
C、 房屋重置價格×成新率
D、 房屋重置價格-年折舊額
答案：C
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