2012年房地產估價師《理論與方法》精講(67)

更新時間：2012-02-22 16:21:58 來源：|0

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　　例題：某宗房地產，$lesson$

　　土地總面積2500┫，是6年前通過征用農地取得的，當時費用800元/┫，現時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000┫，是兩年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/┫，現時建造同類建筑物每平方米為1100元，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產的現時總價和單價。

　　解：(1)求土地價格VL：

　　VL=2500×1000=250(萬元)

　　(2)求建筑物價格VB：

　　①求建筑物重置價格C=6000×1100=660(萬元)

　　②求VB =C×q=660×80%=528(萬元)

　　(3)計算房地產總價V= VL+ VB=250+528=778(萬元)

　　(4)計算房地產單價P=V/S=778÷6000=1296.67(元/┫)

　　(四)折舊方法的綜合運用

　　估價人員有時可以同時采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結果不盡相同，為此，可以采用簡單算術平均或加權算術平均等方法將求得的結果綜合成一個統(tǒng)籌兼顧的結果，這是一種綜合運用。在估價實務上，通常先以年限法為基礎計算折舊，然后根據實際觀察法進行修正，這也是一種綜合運用。

　　求取建筑物折舊的方法，還可以分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個別折舊加總法。這三種方法是從粗到細。在估價實務上，宜先將建筑物區(qū)分為可修復項目和不可修復項目。對于可修復項目，估計其修復費用作為折舊額;對于不可修復項目，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，如將建筑物分為結構、設備和裝修，因為它們的壽命不同，如基礎、屋頂、地板、空調、電梯之間的壽命不同，然后采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額。最后將修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。

　　例5―7：某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元;裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年;設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設均為零。其折舊總額計算如下：

　　門窗等損壞的折舊額=2(萬元)

　　裝修的折舊額=30×1/5×3

　　=18(萬元)

　　設備的折舊額=60×1/15×10

　　=40(萬元)

　　長壽命項目的折舊額=(180-2-30-60)×1/50×10

　　=17.6(萬元)

　　該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6

　　=77.6(萬元)

　　需要說明的是：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物的折舊或現值，估價人員都應親臨估價對象現場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間、維修保養(yǎng)和使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。

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