2012年房地產估價師《案例與分析》精講(75)
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六、估價目的$lesson$
為委托人確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。
七、估價時點
二○○四年七月十五日
八、價格定義
根據××市現行拆遷政策、法規，房地產評估有有關技術規范、規則，以及本項目的具體要求，估價對象作為非住宅的房屋拆遷補償價格包括兩部分，即房屋區位補償價和地上物補償價。
計算公式為：
拆遷補償價=區位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價區位價格：依照××市非住宅區位類別圖及文字說明確定估價對象所在地為七類地區，估價人員根據被拆遷房屋的具體區位狀況，在該類別區位價格范圍內，確定估價對象單位建筑面積的區位價格系數;
K1：為容積率調整系數，根據被拆遷房屋現狀容積率確定;
K2：為房屋原用途調整系數，根據被拆遷房屋的實際情況和××市有關規定確定;
K3：為規劃用途調整系數，按照××市有關規定，當規劃用途為市政府確定的市政公益事業或重點工程時取0.7，其他情況取1.0。
地上物補償價：按××市有關規定采取成本法，用房屋重置成本結合成新進行計算。本次評估為估價對象在估價時點的重置成新價，是以估價對象時點即2004年7月15日的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格。
九、估價依據
⑴ 全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部及××市人民政府有關部門頒布的有關法律、法規和政策文件：
?《中華人民共和國城市房地產管理法》【中華人民共和國主席令第29號】;
?《中華人民共和國土地管理法》;
?《城市房屋拆遷管理條例》【國務院第305號令】;
?《房地產估價規范》【GB/T50291-1999】;
?《城市房屋拆遷估價指導意見》【建住房(2003)234號】;
?《××市城市房屋拆遷管理辦法》【××市人民政府令第87號】;
?《××市房屋拆遷評估規則(暫行)》【×國土房管拆字(2001)1234號】;
?《××市非住宅房屋拆遷評估技術標準》【×國土房管拆(2002)646號】;
?《××市重置成新價評估技術標準》【×國土房管拆(2003)808號】;
?《××市房屋估價辦法》【×房地評字(1996)573號】。
⑵ 委托人及產權人提供的有關資料：
?《關于建設拆遷評估作價的通知》(參見附件二);
?××舊城改造項目規劃指標(參見附件五);
?《估價對象清單》(參見附件三);
?估價對象的《房屋所有權證》(參見附件四);
?委托人及產權人提供的其他資料。
⑶ 估價機構所掌握的有關資料，以及估價人員實地勘察、調查所獲取的資料。
十、估價原則
在本次拆遷評估中遵循了合法原則、替代原則、公平原則和估價時點原則，達到獨立、客觀、公正。
•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產估價師網上輔導招生簡章
•2012年房地產估價師由黑敬祥等主講
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