2012年房地產估價師《理論與方法》精講(75)
更新時間：2012-02-17 10:10:44
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(一)估價對象概況：
本估價對象是一個專用倉庫;坐落在某城市建成區內;土地總面積2500┫，總建筑面積8500┫;土地權利性質為出讓土地使用權;建筑物建成于1981年7月底，建筑結構為鋼筋混凝土結構。
(二)估價要求：
需要評估該專用倉庫2001年7月30日的價值。
(三)估價過程：
1.選擇估價方法。本估價對象為專用倉庫，很少出現買賣，也無直接、穩定的經濟收益，故擬選用成本法進行估價。
2.選擇計算公式。該宗房地產估價屬于成本法中的舊房地產估價，需要評估的價值包含土地和建筑物的價值，故選擇的計算公式為：
舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊
3.求取土地的重新取得價格或重新開發成本。由于該土地坐落在城市建成區內，直接求取其重新開發成本很難，政府尚未確定公布基準地價，故擬通過如下2個途徑求取該土地的重新取得價格或重新開發成本：(1)采用比較法，利用當地類似出讓土地使用權的出讓或轉讓價格來求取;(2)采用成本法，具體是利用征用農地的費用加土地開發費和土地使用權出讓金等，再加上地段差價調節的辦法來求取。
(1)采用比較法求取土地價格。調查選取了A、B、C三個可比實例并進行比較修正如下：
可比實例A：土地面積2300┫;成交日期2000年5月;成 交 價格 (土地單價)605
元/┫。
修正計算：
•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產估價師網上輔導招生簡章
•2012年房地產估價師由黑敬祥等主講
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