2011年房地產(chǎn)估價案例與分析備考復(fù)習(xí)資料39
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6.6.2.3 自有資金剩余技術(shù)$lesson$
自有資金剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額求取自有資金權(quán)益價值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價值。
自有資金剩余技術(shù)對測算特定抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價值特別有用。如果將抵押貸款金額加上自有資金權(quán)益價值，還可得到整個房地產(chǎn)的價值。
6.6.2.4 抵押貸款剩余技術(shù)
抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價值。
抵押貸款剩余技術(shù)假設(shè)投資者愿意投在房地產(chǎn)上的自有資金數(shù)量已確定，并且假設(shè)投資者需要從房地產(chǎn)中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現(xiàn)金流量和抵押貸款常數(shù)。
在正常情況下，抵押貸款剩余技術(shù)不適用于對已設(shè)定其他特定抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，因為這時剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。
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