2011年房地產(chǎn)估價案例與分析備考復習資料26
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5.2.4 建筑物重新購建價格的求取方法$lesson$
建筑物的重新購建價格可以采用成本法、市場法求取，也可以采用工程計價的方法求取，還可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格后的調(diào)整來求取。
重新購建價格的求取方法具體有下列4種：①單位比較法;②分部分項法;③工料測量法;④指數(shù)調(diào)整法。(本節(jié)以下內(nèi)容略)
5.3 房地產(chǎn)價格構(gòu)成
下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發(fā)利潤。
5.3.1 土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：
(1)通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。農(nóng)地征用中發(fā)生的費用，參見本章第6節(jié)的有關內(nèi)容。
(2)通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。城市房屋拆遷中發(fā)生的費用，參見本章第6節(jié)的有關內(nèi)容。
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