2011年房地產估價經營與管理備考復習資料19
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1.4.2.2 市場供求風險$lesson$
市場供求風險是指投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來 的風險。市場是不斷變化的，房地產市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求 關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產價 值的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情 況是，當市場內結構性過剩(某地區某種房地產的供給大于需求)達到一定程度 時，房地產投資者將面臨房地產積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還 貸壓力日增，這很容易最終導致房地產投資者的破產。
從總體上來說，房地產市場是地區性的市場，也就是說當地市場環境條件變 化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。只要當地經濟的發展是 健康的，對房地產的需求就不會發生大的變化。但房地產投資者并不像證券投資 者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產投資者對市場都有其獨自的觀點。房地 產市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業增值可能性等的估計， 也就是說，房地產投資決策以投資者對未來收益估計為基礎。投資者可以通過密 切關注當地社會經濟發展狀況、細心使用投資分析結果，來降低市場供求風險的 影響。
1.4.2.3 周期風險
周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經濟周期的 存在一樣，房地產市場也存在周期波動或景氣循環現象。房地產市場周期波動可 分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產市場的周期大約為18~20年，中國香港為7～8年，日本約為7年。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產市場將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。房地產價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不 強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。
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