2010房地產開發經營與管理相關知識答疑(11)
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老師，在第32講例6-5題中，某房地產開發商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000┫的土地50年的使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標準層)，建造費用為3500元/┫，專業人員費用為建造費用的預算8%，其他工程費用460萬元，管理費用為土地費用、建造費用、專業人員費用和其他工程費之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預計建成后售價為12000元/┫。項目開發周期為3年，建造期為2年，土地費用于開始一次投入，建造費用、專業人員費用、其他工程費和管理費用在建造期內均勻投入;年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發商可獲得的成本利潤率與銷售利潤率分別是多少?
本題題目中并未提到項目投資貸款多少，自有資本多少，在計算財務費用時，也是計算了包括土地成本、建造費用、專業人員費用、其他工程費、管理費用等前期投入的所有投資的利息，我想問，在計算項目成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率中，總開發成本中的投資利息是否為總投資所占用的成本的利息，不論資金來源于自有資金還是銀行貸款?
另外，本題中項目只涉及開發周期為3年，未涉及銷售期，如果題目中開發經營期為4年，其中開發期3年，建造期2年，銷售期1年，那么利息的計息期應該截止到項目竣工日還是項目銷售完成日，即該項目的成本和收入應該統一到哪個時點呢?
答案：
你好，1、總開發成本中的投資利息是否為總投資所占用的成本的利息，不論資金來源于自有資金還是銀行貸款，你的理解正確，這一點建議你去看一下理論教材279頁關于投資利息的說明，2、開發期3年，銷售期1年，合計開發經營期4年，其中，開發期中建造期2年，前期1年，利息計算到開發期末即竣工之日，史
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