2010房地產開發經營與管理相關知識答疑(2)
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請問老師，在《房地產開發經營與管理》一書第161頁，
(3)計算項目凈現金流量的現值之和的解答中
1、P= (CI-CO)的負t次方的和，前三都能理解，到了第四步{20+80(1+12%)/16%-12%[1-(1+12%)/(1+16%)的商的16次方]｝。。。。。。。。就太難了，怎么都看不出來是用的等比現值系數的公式，為什么是20+。。。。。?20為什么要放在總括號里?怎么看不到等比序列現值系數里頭的公式格式呢?等比序列里頭沒有(1+16%)的-3次方，尤其1250/(1+16%)19次方是怎么得來的呢?學生愚鈍，能請老師詳解嗎?謝謝!
2、此處的項目凈現金流量的現值之和P與教材P174的FNPV公式都是一樣的，除了稱謂不同，是否內涵一致?謝謝!
答案：
你好，1、{20+80(1+12%)/(16%-12%)[1-(1+12%)16/(1+16%)16]}/(1+16%)-3，=20*/(1+16%)-3，+80(1+12%)/(16%-12%)[1-(1+12%)16/(1+16%)16]/(1+16%)-3，后面劃線部分就是等比序列現值系數，教材中為了方便計算，/(1+16%)-3，是因為等比序列現值系數計算的價值的估價時點不是題中所求的估價時點，要折現(1+16%)-3，2、1250/(1+16%)19，看教材凈現金，第19年時，轉售收入1600-轉售成本150-裝修費用200=1250，距估價時點19年，要折現到估價時點，3、對著教材圖5-13試著再理解理解，不會再探討!
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