房地產估價師備考資料：案例分析題(3)
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一、問答題(共3題，每題10分)
(一)李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的低押價值，估價結果為2300元/m2。
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1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：
物業名稱： A B C
建筑面積/m2： 65 48 50
成交單價/(元/m2)： 15500 14500 15000
成交日期： 2007年9月 2007年8月 2007年10月
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1.你認為乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?
2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)
(三)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。
請問：
1.評估出租人權益價值時，承租人是否毀約對房地產價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。
2.說明評估承租人權益價值的技術路線。
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