1.專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的定義

　　房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的核心是根據(jù)特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判 斷，并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

　　2.專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的區(qū)別

　　主要有5點(diǎn)不同：

　　(1)專(zhuān)業(yè)估價(jià)由專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成;

　　(2)專(zhuān)業(yè)估價(jià)是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);

　　(3)專(zhuān)業(yè)估價(jià)具有公信力;

　　(4)專(zhuān)業(yè)估價(jià)實(shí)行有償服務(wù);

　　(5)專(zhuān)業(yè)估價(jià)承擔(dān)法律責(zé)任。

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

　　(1)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格;

　　(2)房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià);

　　(3)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證;

　　(4)房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi);

　　(5)房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科又是一門(mén)藝術(shù)。

　　4.房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

　　專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本前提是：一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真 正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。

　　5.房地產(chǎn)估價(jià)師

　　目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià) 機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù);房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由所在的房地

　　產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。

　　6.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立;法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師;資質(zhì)等級(jí)由低到高分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì);依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制;不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng);房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。

　　7.估價(jià)目的

　　在估價(jià)中房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的，不能盲目地套用于與其不相符的用途。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)、如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押目的對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，就應(yīng)考慮租賃合同中約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn);但如果為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。

　　8.目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議等方式。

　　在招標(biāo)出讓方式中，出讓人需要確定招標(biāo)標(biāo)底(底價(jià))，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)價(jià)格。在拍賣(mài)出讓方式中，出讓人需要確定拍賣(mài)底價(jià)(保留價(jià))、起叫價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人需要確定自己的最高出價(jià)(最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià))在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價(jià)、起始價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)。在協(xié)議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價(jià)格、確定協(xié)議出讓最低價(jià)，土地使用者需要確定自己的最高出價(jià)。

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