房地產估價師案例分析復習資料10
更新時間：2009-10-19 15:27:29
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方法。
1.公式，狀況是否進行修正，公式方法，付款方式
2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較
3.安全利率的選取應有必要的說明
4.是否考慮了租金的未來變化
5.收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本
6.收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金
7.收益均應以年為單位，查看是否一致
成本法：
1.成本應為社會平均成本，即客觀成本
2.注意各種物業的價格構成(及商品房，農地征用，拆遷房屋)
3.注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復，應有說明
4.銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確
5.入股的估價應說明入股后的用途
6.注意計稅方式是否正確，如房產稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業稅3%
7.預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中
8.折舊計算是否正確(包括年限和項目，公式)
9.用成本計算而非成本價10長壽命的折舊要減去短壽命的重置
價格假設法
1.預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費(71)
2.察看項目是否齊全(236)是否項目有具體表述和利用計算如風險損失
3.看傳統方法和現金流法的注意事項，現金流不計利潤和利息，傳統不折現
4.注意項目必須是有投資開發和在開發潛力的房地產
5.其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則具體內容在教材中的位置技術構成。
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