房地產(chǎn)估價師案例分析復(fù)習(xí)資料10
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方法。
1.公式，狀況是否進(jìn)行修正，公式方法，付款方式
2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較
3.安全利率的選取應(yīng)有必要的說明
4.是否考慮了租金的未來變化
5.收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本
6.收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金
7.收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致
成本法：
1.成本應(yīng)為社會平均成本，即客觀成本
2.注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)
3.注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說明
4.銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確
5.入股的估價應(yīng)說明入股后的用途
6.注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
7.預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中
8.折舊計算是否正確(包括年限和項目，公式)
9.用成本計算而非成本價10長壽命的折舊要減去短壽命的重置
價格假設(shè)法
1.預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)(71)
2.察看項目是否齊全(236)是否項目有具體表述和利用計算如風(fēng)險損失
3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4.注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5.其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成。
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