物權法復習:抵押權和租賃權關系
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物權法解釋：第一百九十條【抵押權和租賃權關系】
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
【解釋】本條是關于抵押權和租賃權關系的規定。
以房屋等財產抵押的，在設定抵押權前，有時該財產上已存在租賃法律關系。比如甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關系是否繼續有效呢?從理論上講，財產租賃屬于債權的范疇，根據物權優先于債權的原則，財產所有權人將已出租的財產轉讓給第三人的，第三人取得財產的所有權的同時，承租人的租賃權即歸于消滅。承租人可以要求出租人承擔債務不履行的責任，但不能向出租財產的買受人要求繼續履行租賃合同，因為承租人與買受人不存在租賃合同關系。但是，隨著社會經濟的發展，為了保護承租人尤其是不動產承租人的利益，維護社會穩定，現代各國民法都逐漸采取了增強租賃權效力的做法，將“買賣擊破租賃”規則轉為“買賣不破租賃”規則，即租賃關系成立后，即使出租人將出租物轉賣給第三人，該原已存在的租賃關系仍對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人取得的是一項有租賃權負擔的財產所有權。我國擔保法和合同法也采取了“買賣不破租賃”的規則，擔保法第四十八條明確規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”合同法第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”也就是說，因實現抵押權而將抵押財產轉讓時，抵押人與承租人之間原有的租賃關系不當然終止，承租人可以繼續享有租賃權。物權立法過程中，有的同志提出，抵押人可以將出租的財產抵押，也經常發生將抵押的財產出租的情形，但我國擔保法對此情形卻沒有規定。一種意見認為，由于抵押權成立在先，其當然優先于租賃權，租賃權不能對抗抵押權，抵押實現時租賃權應終止。另一種意見認為，只有在租賃權的存在影響抵押權人的利益時，抵押權才能對抗租賃權，否則抵押權實現時租賃權不消滅。經對上述意見研究，本條規定“抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。也就是說，第一，如果將辦理了抵押登記的財產出租，實現抵押權后，抵押財產的買受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續承租抵押的房屋。這樣規定的理由主要是，抵押財產辦理了登記的，承租人可以從抵押財產登記中查詢租賃財產的物上負擔情況，既然明知承租的財產有物上負擔，就應當承擔因實現抵押權而帶來的風險。否則，財產抵押后出租仍適用“買賣不破租賃”的規則，抵押權的效力就會打折扣，就會變得不確定，也會因此失去設立的意義。第二，如果將沒有辦理登記的抵押財產出租，承租人不知道也不應當知道財產已抵押的情況，抵押權就不能對抗租賃權，仍應當適用“買賣不破租賃”的原則。
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