物權法復習:不動產(chǎn)抵押登記
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物權法解釋：第一百八十七條【不動產(chǎn)抵押登記】
第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
【解釋】本條是關于不動產(chǎn)抵押登記的規(guī)定。
財產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權不發(fā)生法律效力。根據(jù)本條規(guī)定，需要進行抵押登記的財產(chǎn)為：(1)建筑物和其他土地附著物;(2)建設用地使用權;(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權;(4)正在建造的建筑物。抵押登記，便于債權人查看抵押財產(chǎn)的權屬關系以及曾否抵押，以決定是否接受該財產(chǎn)抵押擔保;可以使得實現(xiàn)抵押權的順序清楚、明確，防止糾紛的發(fā)生;有利于保護債權人的合法權益，有利于經(jīng)濟活動的正常進行。
需要說明的是，該條規(guī)定與擔保法的規(guī)定不完全一致。擔保法第四十一條規(guī)定：“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”物權法之所以將“抵押合同自登記之日起生效”，修改為“抵押權自登記時設立”，主要考慮，抵押合同的訂立是以發(fā)生物權變動為目的的原因行為，屬于債權關系范疇，其成立、生效應當依據(jù)合同法確定。抵押權的效力，除要求抵押合同合法有效這一要件外，還必須符合物權法的公示原則。將抵押合同的效力和抵押權的效力混為一談，不利于保護抵押合同當事人的合法權益。比如某甲與某乙訂立了房屋抵押合同，但是拖著不與某乙辦理抵押登記，隨后又將該房屋抵押給了某丙，與某丙辦理了抵押登記。根據(jù)本條規(guī)定，當某甲不履行債務時，由于某丙辦理了登記享有抵押權，可以優(yōu)先受償，而某乙沒有辦理登記，不享有抵押權。如果認為不登記抵押合同不發(fā)生效力，那么，某乙不僅不能享有抵押權，連追究某甲合同違約責任的權利都喪失了，這不僅對某乙不公平，也會助長惡意損害他人權益的行為，不利于社會經(jīng)濟秩序的維護。因此，物權法有必要區(qū)分抵押合同效力和物權變動效力。
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