物權法復習:不動產抵押登記
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物權法解釋：第一百八十七條【不動產抵押登記】
第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
【解釋】本條是關于不動產抵押登記的規定。
財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。根據本條規定，需要進行抵押登記的財產為：(1)建筑物和其他土地附著物;(2)建設用地使用權;(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;(4)正在建造的建筑物。抵押登記，便于債權人查看抵押財產的權屬關系以及曾否抵押，以決定是否接受該財產抵押擔保;可以使得實現抵押權的順序清楚、明確，防止糾紛的發生;有利于保護債權人的合法權益，有利于經濟活動的正常進行。
需要說明的是，該條規定與擔保法的規定不完全一致。擔保法第四十一條規定：“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”物權法之所以將“抵押合同自登記之日起生效”，修改為“抵押權自登記時設立”，主要考慮，抵押合同的訂立是以發生物權變動為目的的原因行為，屬于債權關系范疇，其成立、生效應當依據合同法確定。抵押權的效力，除要求抵押合同合法有效這一要件外，還必須符合物權法的公示原則。將抵押合同的效力和抵押權的效力混為一談，不利于保護抵押合同當事人的合法權益。比如某甲與某乙訂立了房屋抵押合同，但是拖著不與某乙辦理抵押登記，隨后又將該房屋抵押給了某丙，與某丙辦理了抵押登記。根據本條規定，當某甲不履行債務時，由于某丙辦理了登記享有抵押權，可以優先受償，而某乙沒有辦理登記，不享有抵押權。如果認為不登記抵押合同不發生效力，那么，某乙不僅不能享有抵押權，連追究某甲合同違約責任的權利都喪失了，這不僅對某乙不公平，也會助長惡意損害他人權益的行為，不利于社會經濟秩序的維護。因此，物權法有必要區分抵押合同效力和物權變動效力。
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