物權法解釋：第一百三十條【承包地調整】

　　第一百三十條　承包期內發包人不得調整承包地。

　　因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。

　　【解釋】本條是關于承包地能否調整的規定。

　　賦予農民長期而有保障的土地使用權，保持農村土地承包關系的長期穩定，是將承包經營權物權化的立法宗旨和指導思想。在相當長的時期內，土地不僅是農民的基本生產資料，而且是農民最主要的生活保障。以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制是我國農村經濟的一項基本制度。穩定土地承包關系，是黨在農村政策的核心內容。對承包土地的頻繁調整，一是不利于土地承包關系的穩定，不符合承包經營權物權化的要求。二是不利于農民對土地的長期投入，容易造成短期效應，導致對土地生產力的破壞。本條第一款及農村土地承包法第二十七條第一款，對承包土地的調整問題做了明確的規定：承包期內發包人不得調整承包地。在法律中明確規定發包人在承包期內不得隨意調整承包地，維護了土地承包關系的長期穩定，給農民吃了定心丸。

　　同時也應當看到，耕地的承包期為30年，草地的承包期為30-50年，在這樣長的承包期內，如果情況發生特殊變化，完全不允許調整承包地也不盡合理。如出現個別農戶因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，不允許對承包地進行必要的調整，將使一部分農民失去土地，在目前農村的社會保障制度尚不健全、實現非農就業尚有困難的情況下，將使這部分農民失去最基本的生活來源，既有悖社會公平，也不利于社會穩定。因此，在特殊情形下，應當允許按照法律規定的程序對個別農戶之間的承包地進行必要的調整。

　　考慮到實踐中對個別農戶之間承包的土地需要適當調整的特殊情形，本條第二款及農村土地承包法第二十七條第二款對承包地的調整做出了嚴格限制的規定：“承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準。承包合同中約定不得調整的，按照其約定。”

　　關于在哪些情況下可以調整承包地，這一款的規定是“因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形”，即只有在特殊情形下，才可以適當調整承包地，而在一般情形下，不應當采取調整承包地的方法，而應當主要通過土地流轉、發展第二、第三產業等途徑，用市場的辦法解決。這里的“特殊情形”，主要包括以下幾個方面：(1)部分農戶因自然災害嚴重毀損承包地的;(2)部分農戶的土地被征收或者用于鄉村公共設施和公益事業建設，喪失土地的農戶不愿意“農轉非”，不要征地補償等費用，要求繼續承包土地的;(3)人地矛盾特別突出的。關于人地矛盾突出的，一般是指因出生、婚嫁、戶口遷移等原因導致人口變化比較大，新增人口比較多，而新增人口無地少地的情形比較嚴重，又沒有其他生活來源，不調整會直接影響農民基本生活的。能否調整，還要看三分之二以上的村民或者村民代表是否同意調整，不同意的，也不能調整。

　　在此還有幾點需要注意：第一，調整指的是對個別農戶之間承包的土地進行小范圍適當調整，調整只限于個別農戶，不能對所有農戶進行普遍調整。

　　第二，在承包人發生了因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形需要調整土地時，并不必然發生對個別農戶之間承包的耕地和草地進行調整，如果集體經濟組織依法預留了機動地，或者有通過依法開墾等方式增加的土地，或者有承包人依法、自愿交回的土地，應當先用這些土地解決無地農民的承包地問題，只有在沒有上述土地的情況下，才可以對個別農戶之間承包的耕地和草地進行適當調整。

　　第三，允許進行必要的調整的土地僅限于耕地和草地，對于林地，即使在上述特殊情形下，也不允許調整。因為林地的承包經營與耕地、草地的承包經營相比有其特殊性。林業生產經營周期長，收益慢，風險大，承包期也較長。穩定林地承包經營權，有利于調動承包人植樹造林的積極性，鼓勵對林地的長期投入，防止亂砍濫伐，保護生態環境。林地一般作為農民增收的手段，不像耕地那樣，屬于農民基本的生活保障。因此，對林地承包經營權不適用耕地和草地有關調整的規定，應當確保林地承包經營權的長期穩定。否則會導致林權不穩，出現林地糾紛，引發亂砍濫伐，破壞森林資源。因此，林地不能調整。

　　第四，調整還應當經過法定程序，未經法定程序不得進行調整。農村土地承包法規定的法定程序是：“必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準。”這樣規定是為了體現多數農民的意愿，防止隨意調整承包地。由于土地所有者及發包主體的不同，“本集體經濟組織成員的村民會議”的含義是，如果土地是由村集體經濟組織或者村民委員會發包的，這里的“村民會議”應當指村集體范圍內的村民會議，即由村集體經濟組織成員組成的村民會議;如果土地是由村內各集體經濟組織或者村民小組發包的，這里的“村民會議”應當指村民小組范圍內的村民會議，即由村民小組成員組成的村民會議。村民會議2/3以上成員，應當指組成村民會議的全體成員的2/3以上成員;2/3以上村民代表，應當指由村民代表組成的村民會議的全體代表的2/3以上代表。

　　因特殊情形需要對個別農戶之間的承包地進行調整，而承包合同中又約定不得調整的怎么辦?對此，農村土地承包法規定：“承包合同中約定不得調整的，按照其約定。”即如果承包合同中約定不得調整的，也不得調整。這樣規定既符合承包人的意愿，也有利于維護承包關系的長期穩定。當然，如果發包人和承包人尤其是承包人自愿協商變更的，可以按照變更后的承包合同辦理。

更多信息請訪問：房地產估價師頻道   房地產估價師論壇

?2009年房地產估價師考試時間：10月17.18日
?環球網校2009房地產估價師網絡遠程輔導方案