經(jīng)濟(jì)因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價(jià)、利率、匯率等。

　　一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長。GDP是對一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動的總成果的一種計(jì)量，從總體上反映了一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度。GDP 增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求增加，由此 會引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。

　　二、居民收入

　　居民收入水平及其增長對房地產(chǎn)、特別是住宅的價(jià)格有影響。通常，居民收入的真正增加, 意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。至于對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。

　　如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消 費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而會促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因?yàn)槠渖钌系男枰獛缀跻堰_(dá) 到應(yīng)有盡有的地步，邊際消費(fèi)傾向較小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資資或投機(jī)，例如購買房地產(chǎn)用于出租或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當(dāng)做保值增值的手段，則會影響房地產(chǎn)價(jià)格。

　　三、物價(jià)

　　反映一般物價(jià)變動的主要指標(biāo)有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)和生產(chǎn)資料價(jià)格指 數(shù)(PPI) 。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動趨勢和變動程 度的相對數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算取得。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)資料價(jià)格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項(xiàng)目。當(dāng)前中國統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動沒有納入居民消費(fèi)。

　　價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動，只是間接影響。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的互動關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價(jià)的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時(shí)物價(jià)變動，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動的百分比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動的百分比，而且兩者的動向也應(yīng)一致，則表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

　　不論一般物價(jià)總水平是否變動，其中某些物價(jià)的變動也可能會引起房地產(chǎn)價(jià) 格的變動，特別是諸如建筑材料價(jià)格(尤其是水泥、鋼材、木材的價(jià)格)、建筑構(gòu)配件價(jià)格、設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　從較長時(shí)期來看，國內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。但在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格、新建商品房價(jià)格、存量房屋價(jià)格、房屋租賃價(jià)格，或者不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，其變動幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。

　　關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房價(jià)(房地價(jià)格)與地價(jià)的關(guān)系，目前有三種觀點(diǎn)：一是成本決定論，認(rèn)為地價(jià)作為房價(jià)的重要組成部分，地價(jià)對房價(jià)的影響是顯著的，地價(jià)上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲。二是需求帶動論，認(rèn)為房地產(chǎn)作為最終產(chǎn)品，其價(jià)格由市場供求決定，地價(jià)水平取決于房價(jià)水平。三是相互影響論，認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)都有一定道理，但都不全面，房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的關(guān)系。 實(shí)際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價(jià)是主動的，地價(jià)是被動的，即地價(jià)水平主要取決于房價(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的那樣。但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會推動房價(jià)上漲或者市場會以房價(jià)上漲來做出反應(yīng)的(此句話為重要結(jié)論)。

　　四、利率

　　利率的升降對房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的角度來看，利率上升或下降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上升或 下降。從房地產(chǎn)需求的角度來看，由于現(xiàn)行購買房地產(chǎn)、特別是購買商品住宅普遍要借助于貸款，所以利率特別是房地產(chǎn)抵押貸款利率的上升或下降會增加或減輕房地產(chǎn)購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會減少或增加房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。綜合來看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會上升(此句話為重要結(jié)論)。

　　五、匯率

　　匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價(jià)格。在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益。例如，一個(gè)外國投資者以一定價(jià)格購買了一宗房地產(chǎn)，此后出售房地產(chǎn)時(shí)，相對于當(dāng)?shù)厥袌?，房地產(chǎn)可能升值了，但如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對于國際交易，其房地產(chǎn)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資失敗。相反，如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對于當(dāng)?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的房地產(chǎn)技資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時(shí)，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降(此句話為重要結(jié)論)。

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?2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月17.18日
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