住宅用地使用權直接續期的問題
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關于土地出讓合同的續期，《城市房地產管理法》和《物權法》分別作出了不同的規定。2007年第十屆全國人民代表大會常務委員會通過的《城市房地產管理法》第二十二條第一款規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”而2007年第十屆全國人民代表大會通過的《物權法》第一百三十七條第二款規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓”;第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。”根據上位法優于下位法的法律適用原則，應優先適用《物權法》。所以，出讓合同期限屆滿后，住宅建設用地的使用者可以自動續期使用該宗土地;除住宅建設用地使用者外的其他建設用地使用者，不能自動續期使用該宗土地，只能在建設用地使用權屆滿前一年提出續期申請，當該宗土地的未來年期規劃用途為工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及有兩個以上。
意向用地者時，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。因此，除住宅建設用地使用者外的原土地使用者并沒有任何優先獲得權，僅有續期申請權，未來的土地使用者只能通過招標、拍賣的方式由市場來決定。
當住宅建設用地使用者申請提前續期時，原住宅建設用地合同的權利義務終止，剩余的使用年限因申請者的放棄而歸于無效，不能把剩余年限與以后續期的年限合并計算，剩余年期對應的已繳納的土地出讓金也不得要求返還，續期的土地出讓金要按照協議出讓的方式重新確定;非住宅建設用地使用者申請提前續期和到期后申請續期的，應按照招標、拍賣的程序重新確定土地使用者，按成交價格確定土地出讓金。
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