2009年房地產估價案例與分析精講講義32
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2.1.3.4基準地價修正法
基準地價修正法是以該區域或級別的基準地價為依據，再根據實際情況進行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關鍵是確定土地的基準地價。土地的基準地價是在一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區段，然后調查測算出各區段在估價時點的平均價值水平。基準地價修正法的估價過程為：利用政府已經確定公布的基準地價，依據替代原理，通過對交易日期、區域因素和個別因素(包括土地使用權使用年限、剩余年限等)的比較修正，由基準地價調整得出估價對象出讓土地價格。
[案例2-1]
××市××區武國用(2003)字第××號住宅用地土地使用權出讓價格評估報告
致委托人函
××市土地整理儲備供應中心：
我公司于2003年2月24日接受委托，對××市××區武國用(2003)字第××號住宅用地(土地總面積為34068.69m2，土地使用權出讓年限為70年，規劃容積率2.04)土地使用權出讓價格進行評估。自2003年2月24日收到貴中心提供的項目相關資料后，我公司組織人員于2003年2月24日至2003年2月26日對估價對象土地進行了評估。評估人員在實地查勘的基礎上，根據《房地產估價規范》、有關政策法規和我們掌握的房地產市場資料和長期積累的房地產估價經驗數據，結合貴中心提供的資料和本次評估的估價目的，遵循公正、客觀、獨立的原則，按照估價程序，選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產價格的各項因素，經過仔細的分析計算，最終確定估價對象在2003年4月1日的土地使用權出讓價格為RMB5001.56萬元，大寫人民幣伍仟零壹萬伍仟陸佰元整。折合單位面積地價為RMBl468元/m2，大寫人民幣每平方米壹仟肆佰陸拾捌元整(本估價結果應用的限制條件見“估價結果報告”相關說明)。
特此函告。
××房地產估價公司
法定代表人：××
××年××月××日
估價師聲明
我們鄭重聲明：
1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的;
2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制;
3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系;
4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T5029l-1999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告;5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘(本報告的評估人員中，××對估價對象進行了實地查勘);
6.沒有人對本估價報告提供重要專業幫助;
7.如未得到本公司的書面許可，本報告書的全文或任何部分內容均不得向委托人、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發表。
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