一、大綱要求：

　　考試目的：測試應考人員對成本法的基本原理、具體運用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：重新購建價格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折舊的概念、原因和求取方法。

　　熟悉：成本法的概念、理論依據、適用對象、適用條件、操作步驟，房地產價格構成及各構成部分的測算，成本法的基本公式。

　　了解：商品住宅和經濟適用住房價格構成、農地征收和城市房屋拆遷費用、房屋折舊和房屋完損等級評定的有關規定。

　　要點說明：

　　1.成本法的基本原理成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

　　成本法的理論依據是生產費用價值論―商品的價格是依據其生產所必需的費用而決定。

　　成本法適用的對象是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的房地產。

　　運用成本法估價一般分為4個步驟進行：①搜集有關房地產開發建設的成本、稅費、利潤等資料;②測算重新購建價格;③測算折舊;④求取積算價格。

　　2.房地產價格構成房地產價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本;②開發成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發利潤。

　　3.成本法的基本公式成本法最基本的公式為：房地產價格=重新購建價格-折舊成本法適用于新開發土地的基本公式為：新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：新建房地價格=土地取得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅務局費+開發利潤在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊房地價格=房地的重新購建價格-建筑物的折舊或者舊房地價格=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊4.重新購建價格重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。

　　根據建筑物重新建造方式的不同，建筑物的重新購建價格分為重置價格和重建價格。

　　建筑物的重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權的部門公布的房屋重置價格、房地產市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。求取建筑物重新購建價格的具體方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。

　　5.建筑物的折舊估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額。

　　根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。

　　求取建筑物折舊的方法主要有年限法、市場提取法和分解法。

　　二、內容講解：(說明：序號按講課順序排列，對教材相應節號作了變更)

　　5.1　成本法的基本原理

　　5.1.1　成本法的概念

　　成本法是先求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的價值。

　　成本法也可以說是以房地產價格各構成部分的累加為基礎來測算房地產價格的方法。所以，成本法這個概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時，要注意根據上下文的內容判定其具體所指。

　　5.1.2　成本法的理論依據

　　成本法的理論依據是生產費用價值論――商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產的價格是基于其過去的“生產費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發建設該房地產已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產的價格是基于社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發建設該房地產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發建設(或者委托另外的人開發建設)。例如，該房地產為土地與建筑物合成體的房地產時，買方在確定購買價格時通常會這樣考慮：如果自己另外購買一塊相當的土地，它的現時價格是多少，然后在該塊土地上建造類似的建筑物，它的現時費用又是多少，此兩者之和即為自己愿意支付的最高價格。如果所購買的房地產中的建筑物是舊的，通常還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。

　　由上可見，一個是不低于開發建設已經花費的代價，一個是不高于預計重新開發建設所需花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。因此，估價人員便可以根據開發建設估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算其價格。

　　5.1.3　成本法適用的對象和條件

　　只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的房地產，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發生交易的房地產，如學校、圖書館、體育場館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產，以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的房地產。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產。

　　在房地產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因為在保險事故發生后或其他損害中，房地產的損毀往往是局部的，需要將其恢復到原貌;對于發生全部損毀的，有時也需要用重置或重建的辦法來解決。

　　成本法的優點是“成本”能讓一般人看得見，有“依據”。但運用成本法估價時值得注意的是：在現實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格;換一個角度講，房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。

　　成本法應用注意事項：一是要區分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發商的實際花費，客觀成本是假設開發建設時大多數開發商的正常花費。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結合市場供求分析來確定評估價值。當市場供大于求時，價值應向下調整，當求大于供時，價值應向上調整。在后面我們將會看到，折舊中之所以有經濟折舊也是出于這方面的考慮。

　　成本法估價比較費時費力，測算重新購建價格和折舊也有一定的難度，尤其是那些過于舊的建筑物，往往需要估價人員針對建筑物進行實地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業知識和豐富的經驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設備和工程造價等方面的專業知識。

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