市場法(一)

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　測試應(yīng)考人員對市場法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：建立價格可比基礎(chǔ)的含義、內(nèi)容和方法，交易情況修正的含義、內(nèi)容和方法。

　　熟悉：市場法的概念、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、操作步驟，選取可比實(shí)例的必要性、質(zhì)量要求、數(shù)量要求。

　　了解：搜集交易實(shí)例的必要性、途徑、內(nèi)容。

　　要點(diǎn)說明：

　　1.市場法的基本原理

　　市場法是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。

　　市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

　　市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn);適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點(diǎn)的近期，存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。

　　運(yùn)用市場法估價一般分為4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例。②選取可比實(shí)例。③對可比實(shí)例成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚怼＂芮笕”葴?zhǔn)價格。

　　2.搜集交易實(shí)例

　　運(yùn)用市場法估價，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。在搜集交易實(shí)例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況;②交易雙方;③成交日期;④成交價格;⑤付款方式;⑥交易情況。

　　3.選取可比實(shí)例

　　可比實(shí)例是指交易實(shí)例中房地產(chǎn)狀況與估價對象的房地產(chǎn)狀況相同或者相當(dāng)、成交日期與估價時點(diǎn)接近、交易類型與估價目的吻合、成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的交易實(shí)例。

　　對選取的可比實(shí)例有4個基本要求：①可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn);②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近;③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;④可比實(shí)例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。

　　當(dāng)符合要求的交易實(shí)例較多時，應(yīng)選取其中與估價對象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能“舍近求遠(yuǎn)”。特別是不能因盡職盡責(zé)不夠或者為了達(dá)到“高估”、“低估”的目的，有符合要求的交易實(shí)例不選取，而將那些不符合要求的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。

　　4.建立價格可比基礎(chǔ)

　　建立價格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價;③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

　　5.交易情況修正

　　交易情況修正是將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價格變成正常市場價格。

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　　二、內(nèi)容講解：

　　4.1 市場法的基本原理

　　4.1.1 市場法的概念

　　市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

　　4.1.2 市場法的理論依據(jù)

　　市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度、討價還價能力等的不同，具體一宗房地產(chǎn)交易的成交價格可能會偏離其正常市場價格。但是，只要有足夠多的交易實(shí)例，其成交價格的綜合結(jié)果可以作為正常市場價格的最佳指標(biāo)。

　　4.1.3 市場法適用的對象和條件

　　市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。不適用情形有二、一是對那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場法估價。二是在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。

　　市場法適用的條件一是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。二是如果估價人員不具有專業(yè)知識、豐富的經(jīng)驗(yàn)，對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則很難運(yùn)用市場法得出正確的估價結(jié)果。

　　4.1.4 市場法的操作步驟

　　運(yùn)用市場法估價一般分為下列7個步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易情況修正;⑤進(jìn)行交易日期調(diào)整;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦求取比準(zhǔn)價格。

　　4.2 搜集交易實(shí)例

　　4.2.1 搜集大量交易實(shí)例的必要性

　　運(yùn)用市場法估價，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例(一些不能反映市場真實(shí)價格行情的報價、標(biāo)價是無效的)。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格或價值。所以，首先應(yīng)盡可能地搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。

　　4.2.2 搜集交易實(shí)例的途徑

　　搜集交易實(shí)例的途徑主要有下列幾個：

　　(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。

　　(2)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、促使交易協(xié)議達(dá)成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財務(wù)人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。

　　(3)與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價資料。

　　(4)查閱報刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。

　　(5)參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。

　　(6)同行之間相互提供。估價機(jī)構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例及經(jīng)手的估價案例資料。

　　4.2.3 搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性

　　搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價精度的一個基本保證。在搜集交易實(shí)例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應(yīng)包括：①交易雙方的基本情況和交易目的;②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等;③成交日期;④成交價格;⑤付款方式;⑥交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。

　　4.2.4 建立交易實(shí)例庫

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫。建立交易實(shí)例庫不僅是運(yùn)用市場法估價的需要，還是從事房地產(chǎn)估價的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員的核心競爭力之一。建立交易實(shí)例庫，有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時查找、調(diào)用，提高估價工作的效率。