市場法(一)

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　測試應考人員對市場法的基本原理、具體運用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：建立價格可比基礎的含義、內容和方法，交易情況修正的含義、內容和方法。

　　熟悉：市場法的概念、理論依據、適用對象、適用條件、操作步驟，選取可比實例的必要性、質量要求、數量要求。

　　了解：搜集交易實例的必要性、途徑、內容。

　　要點說明：

　　1.市場法的基本原理

　　市場法是將估價對象與在估價時點的近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象價值的方法。

　　市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。

　　市場法適用的對象是具有交易性的房地產;適用的條件是在同一供求范圍內并在估價時點的近期，存在著較多類似房地產的交易。

　　運用市場法估價一般分為4大步驟進行：①搜集交易實例。②選取可比實例。③對可比實例成交價格做適當的處理。④求取比準價格。

　　2.搜集交易實例

　　運用市場法估價，首先應盡可能搜集較多且真實的交易實例。在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產的狀況;②交易雙方;③成交日期;④成交價格;⑤付款方式;⑥交易情況。

　　3.選取可比實例

　　可比實例是指交易實例中房地產狀況與估價對象的房地產狀況相同或者相當、成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的交易實例。

　　對選取的可比實例有4個基本要求：①可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產;②可比實例的成交日期應與估價時點接近;③可比實例的交易類型應與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。

　　當符合要求的交易實例較多時，應選取其中與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能“舍近求遠”。特別是不能因盡職盡責不夠或者為了達到“高估”、“低估”的目的，有符合要求的交易實例不選取，而將那些不符合要求的交易實例作為可比實例。

　　4.建立價格可比基礎

　　建立價格可比基礎包括：①統一付款方式;②統一采用單價;③統一幣種和貨幣單位;④統一面積內涵;⑤統一面積單位。

　　5.交易情況修正

　　交易情況修正是將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成正常市場價格。

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　　二、內容講解：

　　4.1 市場法的基本原理

　　4.1.1 市場法的概念

　　市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象價值的方法。市場法的本質是以房地產的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。

　　4.1.2 市場法的理論依據

　　市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。正是因為在房地產價格形成中有替代原理的作用，所以，估價對象的未知價格可以通過類似房地產的已知成交價格來求取。當然，由于在現實房地產交易中交易者的心態、偏好、對市場的了解程度、討價還價能力等的不同，具體一宗房地產交易的成交價格可能會偏離其正常市場價格。但是，只要有足夠多的交易實例，其成交價格的綜合結果可以作為正常市場價格的最佳指標。

　　4.1.3 市場法適用的對象和條件

　　市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業廠房等。不適用情形有二、一是對那些很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。二是在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以采用市場法估價。

　　市場法適用的條件一是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。二是如果估價人員不具有專業知識、豐富的經驗，對估價對象所在地區的房地產市場行情和交易習慣等不夠熟悉，則很難運用市場法得出正確的估價結果。

　　4.1.4 市場法的操作步驟

　　運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③建立價格可比基礎;④進行交易情況修正;⑤進行交易日期調整;⑥進行房地產狀況調整;⑦求取比準價格。

　　4.2 搜集交易實例

　　4.2.1 搜集大量交易實例的必要性

　　運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一些不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格或價值。所以，首先應盡可能地搜集較多且真實的交易實例。

　　4.2.2 搜集交易實例的途徑

　　搜集交易實例的途徑主要有下列幾個：

　　(1)查閱政府有關部門的房地產交易資料。

　　(2)向房地產交易當事人、四鄰、促使交易協議達成的經紀人、律師、財務人員、銀行有關人員等了解其知曉的房地產成交價格資料和有關交易情況。

　　(3)與房地產出售者，如業主、房地產開發商、房地產經紀人等洽談，獲得其房地產的要價資料。

　　(4)查閱報刊、網絡資源上有關房地產出售、出租的廣告、信息等資料。

　　(5)參加房地產交易展示會，了解房地產價格行情，搜集有關信息，索取有關資料。

　　(6)同行之間相互提供。估價機構或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例及經手的估價案例資料。

　　4.2.3 搜集內容的完整性和真實性

　　搜集內容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般應包括：①交易雙方的基本情況和交易目的;②交易實例房地產的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產權、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環境、景觀等;③成交日期;④成交價格;⑤付款方式;⑥交易情況，如交易稅費的負擔方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。

　　4.2.4 建立交易實例庫

　　房地產估價機構和估價人員應當建立房地產交易實例庫。建立交易實例庫不僅是運用市場法估價的需要，還是從事房地產估價的一項基礎性工作，也是形成房地產估價機構和估價人員的核心競爭力之一。建立交易實例庫，有利于交易實例資料的保存和在需要時查找、調用，提高估價工作的效率。