一、大綱要求：

　　考試目的：

　　1.房地產估價報告寫作的基本要求;

　　2.房地產估價報告的構成要素。

　　考試基本要求：

　　掌握：房地產估價報告的構成要素及其具體內容。

　　熟悉：房地產估價報告寫作的基本要求。

　　要點說明：

　　以一份較為規范的估價報告為例，說明在房地產估價報告寫作中應注意的要點，并就該報告中的具體技術方面問題進行探討、共同學習。

　　二、內容講解：

　　房地產估價報告寫作示例

　　房地產估價報告

　　估價項目：位于XX市XX區XX廣場X號的XX大廈

　　委托人：XX大廈酒店有限公司

　　估價機構：XX房地產估價公司

　　估價人員：(略)

　　估價作業日期：二OO四年十月二十九日至二OO四年十一月六日

　　目錄

　　一、致委托人函 ………………………………………………第X頁

　　二、估價師聲明 ………………………………………………第X頁

　　三、估價的假設和限制條件 …………………………………第X頁

　　四、估價結果報告 ……………………………………………第X頁

　　五、估價技術報告………………………………………………第X頁

　　六、附件 ………………………………………………………第X頁

　　致委托人函

　　XX大廈酒店有限公司：

　　受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于XX市XX區XX廣場X號的XX大廈房地產進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二OO四年十月二十九日狀態下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。

　　在本報告中已說明的假設與限制條件下，本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。

　　XX房地產估價公司

　　法定代表人：(略)

　　二OO四年十一月六日

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　　估價師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

　　2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。

　　3.我們與本次評估的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害 關系或偏見。

　　4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291―1999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了現場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業一般標準或相關規范進行評估。

　　我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。

　　6.沒有其他人對本估價報告提供了重要專業幫助。

　　7.委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告揭示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。

　　8.本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業水平和能力的影響。

　　9.本估價報告中采用的專業術語的解釋及定義適用《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)相關規定。

　　參加本次估價的注冊房地產估價師 簽名 蓋章

　　XX房地產估價公司

　　二OO四年十一月六日

　　估價的假設和限制條件

　　本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：

　　1.合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

　　①估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發為假設前提。

　　②估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數據，因設計變更等原 因導致實際建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。

　　③估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為40年，至 2038年9月19日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。

　　2.最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為集酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為最高最佳使用。

　　3.估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。

　　估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應對本估價結論進行必要的調整。

　　4.公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。

　　5.報告使用限制條件如下：

　　(1)本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的一房地產轉讓下使用，不得做其他用途。

　　(2)本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。

　　(3)估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。

　　6.其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規定如下：

　　(1)估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。

　　(2)本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。